Luật Đất đai 2024 thổi một luồng gió mới vào lĩnh vực quản lý đất đai, trong đó quy định về tách thửa là nội dung được người dân quan tâm nhất. Bởi mỗi thửa đất giống như một “mảnh ghép” trong bức tranh lớn của gia đình, và tách thửa chính là động tác xé nhỏ mảnh ghép ấy để tạo thêm giá trị, thuận tiện giao dịch, phân chia hoặc xây dựng.

Nội dung trang

Năm 2025, quy định mới rõ ràng, chi tiết và minh bạch hơn, giúp người dân dễ thực hiện và giúp cơ quan nhà nước kiểm soát tốt hơn tình trạng phân lô, bán nền tràn lan.

1. Điều kiện tách thửa theo Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 đặt ra bộ nguyên tắc chung nhằm đảm bảo việc tách thửa diễn ra có kiểm soát, phù hợp quy hoạch, hạn chế tình trạng phân lô tự phát và bảo đảm hạ tầng đô thị. Dưới đây là toàn bộ điều kiện được triển khai đầy đủ và cập nhật theo luật mới.

1.1. Thửa đất phải có Giấy chứng nhận hợp pháp

Muốn tách thửa, thửa đất phải thuộc một trong các trường hợp sau:

a) Đã có sổ đỏ hoặc sổ hồng

Đây là điều kiện cơ bản nhất. Giấy chứng nhận vừa là “chìa khóa” xác nhận quyền sử dụng đất, vừa là cơ sở để cơ quan TN&MT cập nhật biến động.

b) Đất đủ điều kiện cấp sổ nhưng chưa được cấp

Luật Đất đai 2024 cho phép UBND cấp tỉnh quyết định trường hợp được tách thửa nếu:

Đất sử dụng ổn định,
Không tranh chấp,
Không vi phạm quy hoạch,
Và đang trong quá trình được cấp sổ.

Quy định này giúp người dân không phải “chờ đợi vô thời hạn” khi cần chia cho con hoặc bán nhanh.

1.2. Thửa đất không thuộc khu vực bị cấm tách thửa

Luật cho phép các tỉnh chủ động khoanh vùng hạn chế tách thửa, bao gồm:

a) Khu vực nằm trong dự án

Dù diện tích lớn nhưng nếu đã có:

Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư,
Quy hoạch chi tiết 1/500,
Phê duyệt kế hoạch xây dựng khu dân cư, đô thị,

thì không được tách thửa riêng lẻ.

b) Đất trong hành lang an toàn công trình

Bao gồm:

Hành lang an toàn lưới điện,
Hành lang đường sắt,
Đê điều,
Di tích lịch sử,
Cồn cát, bờ biển.

Những khu vực này không được phép chia nhỏ vì vấn đề an toàn và bảo tồn.

c) Đất đang bị kê biên, phong tỏa hoặc ngăn chặn

Nếu tài sản dính đến:

Thi hành án,
Điều tra,
Tranh chấp ranh,
Bị VPĐKĐĐ ghi chú “ngăn chặn”,

thì không thể thực hiện tách thửa.

1.3. Bảo đảm diện tích tối thiểu sau tách

Diện tích tối thiểu là “đường biên đỏ” mà tỉnh phải quy định cụ thể.

Tùy từng địa phương sẽ có mức riêng, nhưng Luật yêu cầu tuân theo nguyên tắc:

a) Thửa đất ở mới phải đủ điều kiện xây dựng

Gồm:

Diện tích tối thiểu,
Mặt tiền tối thiểu,
Chiều sâu tối thiểu.

Điều này hạn chế tạo ra thửa đất “đâm hậu”, “siêu nhỏ”, gây khó khăn cấp phép xây dựng sau này.

b) Đối với đất nông nghiệp

Tách thửa phải phù hợp quy hoạch mục đích sử dụng.
Các tỉnh được quyền:

Quy định hạn mức diện tích tối thiểu để tránh manh mún đất trồng trọt,
Hạn chế việc chia nhỏ ruộng gây khó khăn sản xuất.

1.4. Thửa đất phải phù hợp quy hoạch

Đây là điều kiện quan trọng nhất.

Một thửa đất dù đủ diện tích nhưng không được tách nếu thuộc quy hoạch:

Đất giao thông,
Đất công cộng,
Đất công viên,
Đất cây xanh đô thị,
Đất thương mại dịch vụ,
Đất tái định cư,
Dự án khu dân cư hoặc khu đô thị tương lai.

Cơ quan TN&MT luôn kiểm tra quy hoạch trước khi chấp thuận hồ sơ. Nếu thửa đất bị “dính” quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi, người dân vẫn được quyền sử dụng nhưng không được tách.

1.5. Đảm bảo lối đi hợp pháp và hạ tầng kỹ thuật

Thửa đất mới sau khi tách phải có:

Lối đi hợp pháp ra đường công cộng,
Đảm bảo đấu nối điện, nước, thoát nước,
Không làm thay đổi mốc giới hoặc làm phát sinh tranh chấp ranh.

Một số tỉnh còn yêu cầu:

Mặt tiền tiếp giáp đường có bề rộng tối thiểu,
Lộ giới đường phải đáp ứng theo quy hoạch.

1.6. Không làm hình thành khu dân cư tự phát

Luật Đất đai 2024 siết mạnh việc phân lô bán nền trái phép. Do đó, tách thửa hàng loạt sẽ bị từ chối nếu:

Không có hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch,
Không có đường nội bộ theo tiêu chuẩn,
Không có văn bản chấp thuận của UBND huyện hoặc Sở Xây dựng.

Những khu vực có nguy cơ hình thành điểm dân cư mới trái phép thường bị “khoanh vùng hạn chế tách”.

1.7. Không làm phát sinh thửa đất không đủ điều kiện cấp sổ

Nếu sau khi tách, phần đất còn lại:

Nhỏ hơn diện tích tối thiểu,
Mất lối đi,
Không đủ kích thước xây dựng,

thì hồ sơ tách thửa sẽ bị trả lại ngay.

Cơ quan đăng ký đất đai phải bảo đảm cả hai thửa đều hợp lệ, không để lại “mảnh vụn pháp lý”.

Điều kiện và thủ tục tách thửa theo Luật Đất đai 2024: Hướng dẫn mới nhất năm 2025

2. Thủ tục tách thửa mới nhất 2025

Thủ tục tách thửa là một chuỗi bước pháp lý từ chuẩn bị hồ sơ đến nhận Giấy chứng nhận mới. Năm 2025, hồ sơ được số hóa nhiều hơn, thời hạn rút gọn, nhưng vẫn phải tuân theo trình tự rõ ràng để đảm bảo tính chính xác và phòng ngừa rủi ro pháp lý.

2.1. Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ tách thửa

Bộ hồ sơ là “cổng vào” quan trọng nhất. Chuẩn bị kỹ giúp bạn tránh lỗi, bổ sung nhiều lần làm chậm tiến độ.

Hồ sơ cơ bản gồm:

✔ Đơn đề nghị tách thửa

Theo mẫu do Bộ TN&MT ban hành (áp dụng mẫu mới 2025).
Người sử dụng đất ký tên, ghi rõ lý do tách.

✔ Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) bản chính

Bắt buộc phải nộp để đối chiếu.
Nếu sổ bị rách, mất góc – phải kèm giấy xác nhận hiện trạng từ UBND xã/phường.

✔ CMND/CCCD/Hộ chiếu còn hiệu lực của người sử dụng đất.

Cá nhân nộp CMND/CCCD sao cho số trên hồ sơ trùng với dữ liệu đất đai.

✔ Bản trích đo địa chính hoặc bản vẽ tách thửa

Do đơn vị đo đạc có chức năng cấp.
Nếu chưa có, cơ quan nhà nước sẽ phối hợp đo sau khi nhận hồ sơ.

✔ Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho (nếu có)

Trường hợp tách thửa đi kèm với chuyển quyền cho người khác, cần có hợp đồng công chứng/hợp pháp hóa.

✔ Giấy tờ liên quan khác (nếu có yêu cầu)

Quyết định giải chấp (nếu có thế chấp cũ).
Xác nhận không nợ thuế đất đai (ở một số địa phương).

2.2. Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Người sử dụng đất có thể nộp tại:

📌 Bộ phận một cửa của UBND cấp huyện
📌 Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) – chi nhánh huyện/thành phố
📌 Nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công (nếu địa phương đã triển khai)

💡 Lưu ý:

Việc nộp trực tuyến giúp rút ngắn thời gian đi lại.
Chọn đúng cấp huyện nơi thửa đất tọa lạc.

2.3. Bước 3: Thông báo tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Ngay khi nhận hồ sơ:

🔎 Cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra:

Tính hợp lệ của giấy tờ.
Trùng khớp thông tin chủ sử dụng đất.
Điều kiện thửa đất theo Luật Đất đai 2024.

📄 Cơ quan sẽ trả:
✔ Giấy biên nhận hồ sơ
✔ Danh sách giấy tờ thiếu/không hợp lệ (nếu có)

⏱️ Thời gian tiếp nhận hồ sơ theo luật mới: không quá 03 ngày làm việc để kiểm tra ban đầu.

2.4. Bước 4: Đo đạc – trích đo địa chính (nếu cần)

Nếu hồ sơ chưa có bản đồ hoặc bản vẽ tách thửa:

📍 Cơ quan đo đạc sẽ:

Đo đạc, xác định ranh giới thửa mới.
Lập trích đo địa chính có ký kỹ sư/địa chính phụ trách.
Bản trích đo này là cơ sở để ghi biến động trên hệ thống đất đai.

💡 Lưu ý quan trọng:
Nếu đo đạc không đúng quy định (ví dụ: sai tọa độ, sai diện tích so với thực tế), hồ sơ sẽ bị trả lại hoặc yêu cầu đo lại.

2.5. Bước 5: Phân tích điều kiện pháp lý & quy hoạch

Trước khi quyết định thông qua tách thửa, cơ quan có thẩm quyền phải kiểm tra:

📌 Quy hoạch sử dụng đất
📌 Bản đồ quy hoạch xây dựng
📌 Diện tích tối thiểu được tách
📌 Kết nối hạ tầng (đường, thoát nước…)
📌 Có tranh chấp, kê biên, phong tỏa hay không

👉 Nếu phát hiện vi phạm (quy hoạch, tranh chấp…), hồ sơ sẽ bị dừng xử lý và yêu cầu giải trình hoặc sửa đổi theo quy định.

2.6. Bước 6: Quyết định kết quả và ghi biến động

Sau khi tất cả điều kiện đảm bảo:

✨ Cơ quan ra quyết định chấp thuận tách thửa.
✨ Ghi biến động trên hệ thống thông tin đất đai quốc gia.

Lúc này, dữ liệu của thửa đất cũ và thửa mới sẽ được cập nhật song song trên hệ thống.

2.7. Bước 7: Cấp Giấy chứng nhận mới

Người sử dụng đất thực hiện:

📌 Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho từng thửa mới.
📌 Nhận Giấy chứng nhận đã chỉnh lý cho phần đất còn lại (nếu có).

⏱️ Thời hạn giải quyết:

Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày hồ sơ hợp lệ.
Không quá 25 ngày nếu địa bàn vùng sâu, vùng xa.

2.8. Nghĩa vụ tài chính phải nộp

Khi tách thửa, có thể phát sinh các khoản:

✅ Lệ phí địa chính
✅ Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
✅ Phí đo đạc – trích đo
✅ Thuế thu nhập cá nhân (nếu có chuyển quyền kèm theo)
✅ Lệ phí trước bạ (nếu thực hiện chuyển quyền sau tách)

Các khoản này sẽ được khoản thu thuế – lệ phí địa phương hướng dẫn cụ thể khi nộp hồ sơ.

2.9. Các lưu ý quan trọng trong thực tiễn

📌 Chuẩn bị bản vẽ đo đạc ngay từ đầu để giảm bổ sung hồ sơ nhiều lần.
📌 Tra cứu quy hoạch sử dụng đất tại phòng TN&MT/UBND xã trước khi nộp hồ sơ.
📌 Kiểm tra diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định tỉnh (mỗi tỉnh khác nhau).
📌 Nếu tách thửa kèm chuyển quyền, thực hiện công chứng hợp đồng trước khi nộp hồ sơ.
📌 Khi bị trả hồ sơ, yêu cầu cơ quan ghi rõ lý do bằng văn bản để khiếu nại.

3. Những trường hợp thường bị từ chối tách thửa

Luật Đất đai 2024 siết chặt hơn các điều kiện tách thửa nhằm hạn chế tình trạng phân lô tràn lan, bảo đảm an toàn quy hoạch và hạ tầng. Dưới đây là toàn bộ các trường hợp cấm tách thửa, đang áp dụng từ năm 2025.

3.1. Thửa đất không đủ diện tích tối thiểu theo quy định tỉnh

Mỗi tỉnh ban hành quyết định riêng về diện tích tối thiểu được tách thửa.

Tách thửa sẽ không được chấp nhận nếu:

✔ Diện tích sau tách < diện tích tối thiểu
✔ Kích thước mặt tiền < quy định
✔ Mặt cắt tiếp xúc với đường giao thông không đạt yêu cầu

Ví dụ: Có tỉnh quy định đất ở đô thị sau tách phải ≥ 40m² và chiều rộng ≥ 4m.

3.2. Đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm

Theo Luật 2024:

Đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm vẫn được tách thửa.
Tuy nhiên, đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm (được phê duyệt) thì không được tách.

Đây là điểm mới so với luật cũ, giúp đảm bảo trật tự quy hoạch trong vòng 12 tháng kể từ ngày phê duyệt kế hoạch.

3.3. Đất đang có tranh chấp hoặc đang bị ngăn chặn

Thửa đất sẽ không được giải quyết tách thửa nếu:

✔ Đang trong quá trình tranh chấp tại xã/huyện/toà
✔ Đang bị UBND hoặc Tòa án ra quyết định ngăn chặn giao dịch
✔ Có thông báo kê biên, xử lý nợ thi hành án

VPĐKĐĐ sẽ cập nhật trạng thái “ngăn chặn” trên hệ thống và từ chối hồ sơ.

3.4. Đất trong khu vực phải bảo tồn, bảo vệ nghiêm ngặt

Một số khu vực được xác định là vùng trọng yếu và không được tách thửa:

✔ Hành lang bảo vệ công trình công cộng
✔ Hành lang an toàn giao thông
✔ Đất nằm trong hành lang đê điều
✔ Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng
✔ Đất thuộc di tích lịch sử – văn hóa

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra bản đồ quy hoạch để xác định khu vực cấm.

3.5. Đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Nếu thửa đất chưa thực hiện các nghĩa vụ:

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn nợ
Chưa nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích
Chưa đóng phí liên quan đến việc giao/thuê đất
Nợ tiền phạt vi phạm đất đai

thì cơ quan nhà nước tạm dừng việc tách thửa đến khi nghĩa vụ được hoàn tất.

3.6. Đất không có lối đi hợp pháp

Luật yêu cầu mỗi thửa đất ở phải có lối đi hợp pháp.
Do đó:

Thửa đất “kẹt” không giáp đường
Thửa đất chỉ có lối đi tự mở hoặc lối đi mượn
Thửa đất không tiếp cận được hạ tầng kỹ thuật

=> Không được tách thửa trừ khi chủ đất chứng minh được quyền mở lối đi theo Bộ luật Dân sự.

3.7. Đất đang thế chấp chưa được ngân hàng đồng ý

Nếu Giấy chứng nhận đang thế chấp, việc tách thửa chỉ được thực hiện khi:

✔ Có văn bản chấp thuận của ngân hàng
✔ Hoặc tiến hành giải chấp trước khi nộp hồ sơ

Không có một trong hai, hồ sơ sẽ bị từ chối.

3.8. Đất nằm trong dự án phát triển nhà ở hoặc dự án đấu giá

Thửa đất sẽ không được tách nếu:

Nằm trong khu quy hoạch dự án phân lô theo chủ đầu tư
Nằm trong khu vực chuẩn bị đưa ra đấu giá
Thuộc dự án khu dân cư đã có thiết kế tổng thể hạ tầng

Luật 2024 ưu tiên ổn định cấu trúc dự án, tránh phát sinh các thửa đất lộn xộn.

3.9. Đất có mục đích sử dụng không ổn định

Các loại đất dưới đây thường bị từ chối tách thửa:

✔ Đất nông nghiệp không phù hợp quy hoạch
✔ Đất đang trong thời gian xử lý vi phạm
✔ Đất có thời hạn sử dụng sắp hết
✔ Đất thuộc diện thu hồi

3.10. Đất nằm trong khu vực cấm theo quy định tỉnh

Ngoài Luật Đất đai, nhiều tỉnh ban hành danh mục khu vực cấm tách thửa, ví dụ:

Khu vực mật độ dân số quá cao
Khu vực ven sông, suối có nguy cơ sạt lở
Khu vực cần quản lý cảnh quan đô thị
Khu dân cư có hạ tầng chưa hoàn thiện

Mỗi tỉnh sẽ có danh mục riêng và cập nhật hằng năm.

4. Lời khuyên thực tế từ luật sư

🎯 Kiểm tra quy hoạch trước khi tách (tránh tách xong rồi… không làm được gì).
🎯 Kiểm tra hạn chế tách thửa của tỉnh (nhiều tỉnh đang siết).
🎯 Công chứng giao dịch trước khi nộp hồ sơ (nếu tách để chuyển nhượng).
🎯 Đo đạc trước để tránh phải đo lại nhiều lần.
🎯 Khi bị từ chối, yêu cầu VPĐKĐĐ lập biên bản nêu rõ lý do để khiếu nại kịp thời.

Kết luận

Luật Đất đai 2024 đã đưa ra một khung pháp lý chặt chẽ hơn cho hoạt động tách thửa, vừa tạo thuận lợi cho người dân, vừa kiểm soát hiệu quả tình trạng phân lô tự phát. Nắm rõ điều kiện và quy trình mới, bạn sẽ tiết kiệm thời gian, giảm rủi ro và chủ động hơn trong giao dịch.

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luatsugantoi.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)