Bàn giao nhà không đúng hạn: Quyền lợi của bên mua, bên thuê – Luật sư Gần Tôi

1. Bàn giao nhà không đúng hạn là gì?

Luật sư Gần Tôi cho biết – bàn giao nhà không đúng hạn là trường hợp bên bán hoặc bên cho thuê không giao nhà đúng thời điểm đã được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê nhà, bao gồm việc giao nhà chậm so với thời hạn cam kết hoặc kéo dài thời gian bàn giao mà không có căn cứ pháp lý chính đáng.

Nội dung trang

Trong thực tế, hành vi bàn giao nhà không đúng hạn thường xuất hiện khi bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán hoặc bên thuê đã chuẩn bị sẵn sàng để nhận nhà nhưng bên bán, bên cho thuê vẫn không thể giao nhà theo thỏa thuận. Điều này làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng nhà ở, kế hoạch sinh hoạt, kinh doanh và lợi ích kinh tế của bên nhận nhà.

Bàn giao nhà không đúng hạn được xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc việc chậm giao nhà xảy ra do sự kiện bất khả kháng theo quy định pháp luật. Tùy vào mức độ vi phạm, bên giao nhà chậm có thể phải chịu phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại hoặc chấm dứt hợp đồng.

2. Nguyên nhân và các trường hợp bàn giao nhà không đúng hạn thường gặp

Trong thực tế, việc bàn giao nhà không đúng hạn xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, cả chủ quan lẫn khách quan. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp giao nhà chậm đều được pháp luật chấp nhận – Luật sư Gần Tôi

Bàn giao nhà không đúng hạn: Quyền lợi của bên mua, bên thuê - Luật sư Gần Tôi — Bàn giao nhà không đúng hạn: Quyền lợi của bên mua, bên thuê – Luật sư Gần Tôi

2.1. Nhà ở chưa hoàn thiện đúng tiến độ xây dựng

Đây là nguyên nhân phổ biến nhất, đặc biệt trong các giao dịch:

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
Thuê nhà đang sửa chữa, cải tạo.

Bên bán hoặc bên cho thuê không hoàn thành công trình đúng thời hạn đã cam kết, dẫn đến không thể bàn giao nhà đúng hạn theo hợp đồng.

2.2. Chưa hoàn tất thủ tục pháp lý để bàn giao nhà

Nhiều trường hợp nhà:

Chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu;
Đang thế chấp tại ngân hàng;
Bị ngăn chặn giao dịch do tranh chấp hoặc thi hành án.

Dù nhà đã xây xong, nhưng do vướng mắc pháp lý, bên bán, bên cho thuê vẫn không đủ điều kiện để bàn giao hợp pháp.

2.3. Nhà đang có tranh chấp hoặc bị chiếm giữ

Việc bàn giao nhà không đúng hạn còn xảy ra khi:

Nhà đang bị người khác chiếm giữ trái phép;
Có tranh chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng;
Bên bán, bên cho thuê không có khả năng giao nhà trên thực tế.

Trong các trường hợp này, việc giao nhà chậm không được coi là lý do chính đáng nếu bên giao nhà đã biết trước tình trạng pháp lý.

2.4. Cố tình kéo dài thời gian bàn giao nhà

Một số trường hợp bên bán, bên cho thuê:

Cố tình trì hoãn để ép điều chỉnh giá;
Yêu cầu bên mua, bên thuê thực hiện thêm nghĩa vụ ngoài hợp đồng;
Không hợp tác trong việc bàn giao dù đủ điều kiện.

Hành vi này được xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng rõ ràng.

2.5. Trường hợp bất khả kháng (được xem xét hạn chế)

Chỉ trong các trường hợp như:

Thiên tai, hỏa hoạn;
Dịch bệnh, chiến tranh;
Sự kiện khách quan không thể lường trước và không thể khắc phục;

mới có thể được xem là bất khả kháng, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật cho phép.

3. Quyền của bên mua, bên thuê khi nhà không được bàn giao đúng hạn

Luật sư Gần Tôi – Khi bên bán hoặc bên cho thuê không bàn giao nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận, bên mua, bên thuê có quyền áp dụng các biện pháp pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

3.1. Quyền yêu cầu bàn giao nhà đúng hợp đồng

Bên mua, bên thuê có quyền:

Yêu cầu bên bán, bên cho thuê thực hiện đúng nghĩa vụ bàn giao nhà;
Yêu cầu giao nhà kèm theo tình trạng, điều kiện sử dụng đúng thỏa thuận.

Đây là quyền cơ bản nhằm bảo đảm mục đích giao kết hợp đồng.

3.2. Quyền yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng

Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về phạt vi phạm, bên bị chậm bàn giao có quyền:

Yêu cầu bên vi phạm chịu phạt theo mức đã thỏa thuận;
Không cần chứng minh thiệt hại thực tế (trừ khi hợp đồng có quy định khác).

Phạt vi phạm là chế tài nhằm răn đe và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

3.3. Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại

Khi việc bàn giao nhà chậm gây thiệt hại, bên mua, bên thuê có quyền:

Yêu cầu bồi thường chi phí thuê nhà tạm;
Yêu cầu bồi thường chi phí phát sinh do gián đoạn sinh hoạt, kinh doanh;
Yêu cầu bồi thường các thiệt hại thực tế, hợp lý khác.

Việc bồi thường cần chứng minh thiệt hại và mối quan hệ nhân quả với hành vi chậm bàn giao.

3.4. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

Bên mua, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi:

Việc bàn giao nhà chậm kéo dài;
Mục đích giao kết hợp đồng không đạt được;
Bên bán, bên cho thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ.

Trong trường hợp này, bên vi phạm có thể phải:

Hoàn trả tiền đã nhận;
Bồi thường thiệt hại theo quy định.

3.5. Quyền khởi kiện ra Tòa án

Khi các biện pháp thương lượng không hiệu quả, bên mua, bên thuê có quyền:

Khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà;
Khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà.

Tòa án sẽ căn cứ vào:

Nội dung hợp đồng;
Thời gian chậm bàn giao;
Mức độ vi phạm và thiệt hại phát sinh.

5. Lưu ý quan trọng để hạn chế rủi ro khi bàn giao nhà

Để tránh tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của mình, bên mua, bên thuê cần chú ý các vấn đề sau khi ký kết và thực hiện hợp đồng:

5.1. Quy định rõ thời điểm và điều kiện bàn giao nhà

Hợp đồng cần ghi rõ:

Ngày, giờ bàn giao nhà;
Điều kiện để được bàn giao;
Trách nhiệm của bên giao nhà nếu chậm trễ.

Việc quy định rõ ràng giúp dễ xác định vi phạm khi xảy ra tranh chấp.

5.2. Thỏa thuận cụ thể mức phạt và bồi thường

Các bên nên:

Ghi rõ mức phạt vi phạm khi giao nhà chậm;
Xác định rõ cách tính bồi thường thiệt hại.

Đây là căn cứ quan trọng để yêu cầu bồi thường khi bàn giao nhà không đúng hạn.

5.3. Làm rõ các trường hợp bất khả kháng

Hợp đồng cần:

Liệt kê cụ thể các trường hợp được coi là bất khả kháng;
Quy định rõ trách nhiệm thông báo và khắc phục.

Tránh tình trạng lạm dụng lý do bất khả kháng để kéo dài thời gian bàn giao.

5.4. Lập biên bản bàn giao nhà chi tiết

Khi nhận nhà, cần:

Lập biên bản bàn giao;
Ghi nhận tình trạng thực tế của nhà;
Có chữ ký xác nhận của các bên.

Biên bản bàn giao là chứng cứ quan trọng trong quá trình sử dụng nhà sau này.

6. Phân biệt bàn giao nhà không đúng hạn và không bàn giao nhà

Nhiều người nhầm lẫn giữa hai khái niệm này, trong khi hậu quả pháp lý hoàn toàn khác nhau:

Bàn giao nhà không đúng hạn:
Bên bán, bên cho thuê vẫn có khả năng giao nhà nhưng giao chậm so với thời hạn cam kết.
Không bàn giao nhà:
Bên bán, bên cho thuê không có khả năng hoặc không có ý chí giao nhà, dù đã quá thời hạn rất lâu.

👉 Việc phân biệt này rất quan trọng để xác định:

Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không;
Có thể yêu cầu hoàn tiền + bồi thường toàn bộ thiệt hại hay chỉ phạt do chậm giao.

Xem thêm: Tranh chấp khi tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở 2025 – Luật sư Gần Tôi

7. Bàn giao nhà chậm bao lâu thì được chấm dứt hợp đồng?

Pháp luật không ấn định một mốc thời gian cố định, mà căn cứ vào:

Thời hạn bàn giao ghi trong hợp đồng;
Thời gian chậm giao có làm mất mục đích hợp đồng hay không;
Mức độ thiệt hại thực tế phát sinh.

Trong thực tiễn xét xử, Tòa án thường chấp nhận việc chấm dứt hợp đồng khi:

Giao nhà chậm kéo dài;
Bên vi phạm không có thiện chí khắc phục;
Bên mua, bên thuê không thể tiếp tục chờ đợi.

8. Trách nhiệm của bên bán, bên cho thuê khi giao nhà chậm

Khi bàn giao nhà không đúng hạn, bên vi phạm có thể phải chịu:

Phạt vi phạm hợp đồng (nếu có thỏa thuận);
Bồi thường thiệt hại thực tế;
Trả lãi trên số tiền đã nhận (trong một số trường hợp);
Hoàn trả tiền khi hợp đồng bị chấm dứt.

Đặc biệt, nếu có dấu hiệu cố tình kéo dài, gian dối, bên vi phạm còn có thể chịu trách nhiệm pháp lý khác.

9. Một số câu hỏi thường gặp về bàn giao nhà không đúng hạn (FAQ)

❓ Bên bán giao nhà chậm nhưng viện lý do sửa chữa, có hợp pháp không?

→ Chỉ hợp pháp nếu đã thỏa thuận trước trong hợp đồng. Nếu không, vẫn bị coi là vi phạm.

❓ Có được vừa yêu cầu giao nhà, vừa yêu cầu bồi thường không?

→ Có, nếu hợp đồng không cấm và có thiệt hại thực tế phát sinh.

❓ Không có điều khoản phạt thì có đòi bồi thường được không?

→ Vẫn được yêu cầu bồi thường, nếu chứng minh được thiệt hại.

Xem thêm: Tranh chấp tiền đặt cọc khi thuê, mua bán nhà: Bên nào chịu thiệt? 2025

10. Kinh nghiệm thực tế để xử lý hiệu quả tranh chấp giao nhà chậm

Luôn gửi văn bản yêu cầu bàn giao nhà thay vì chỉ trao đổi miệng;
Không tiếp tục thanh toán nếu nghĩa vụ bàn giao chưa được thực hiện (trừ khi có thỏa thuận);
Thu thập chứng cứ ngay từ khi phát sinh vi phạm;
Tham vấn luật sư sớm nếu có dấu hiệu tranh chấp kéo dài.

11. Kết luận

Bàn giao nhà không đúng hạn là hành vi vi phạm hợp đồng phổ biến trong các giao dịch mua bán, thuê nhà. Việc chủ động quy định chặt chẽ trong hợp đồng, thu thập chứng cứ và áp dụng đúng biện pháp pháp lý sẽ giúp bên mua, bên thuê bảo vệ hiệu quả quyền lợi của mình.

Trong trường hợp tranh chấp kéo dài hoặc phức tạp, việc tìm đến sự hỗ trợ của luật sư là giải pháp cần thiết để hạn chế rủi ro pháp lý.

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 7916 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luatsugantoi.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)

DỊCH VỤ LUẬT SƯ, LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI

Bàn giao nhà không đúng hạn: Quyền lợi của bên mua và bên thuê 2025