Luật sư Gần Tôi tư vấn – Dự án bất động sản chưa đủ pháp lý nhưng vẫn bán: Người mua cần làm gì?

Luật sư Gần Tôi – Trong những năm gần đây, tình trạng dự án bất động sản chưa đủ pháp lý nhưng vẫn được rao bán, ký hợp đồng, thu tiền của khách hàng diễn ra khá phổ biến. Không ít người mua rơi vào cảnh “tiền mất, nhà chưa thấy”, hoặc phải theo đuổi tranh chấp kéo dài nhiều năm. Vậy dự án chưa đủ pháp lý là gì và người mua cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

1. Dự án bất động sản chưa đủ pháp lý là gì?

Dự án bất động sản chưa đủ pháp lý là dự án mà chủ đầu tư chưa hoàn tất các điều kiện pháp luật bắt buộc theo quy định, nhưng vẫn thực hiện rao bán, nhận đặt cọc, ký hợp đồng hoặc thu tiền của người mua dưới nhiều hình thức khác nhau.

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở, chỉ khi đáp ứng đầy đủ điều kiện thì dự án mới được phép đưa vào kinh doanh. Trường hợp chưa đủ điều kiện mà vẫn bán thì giao dịch đó tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất lớn cho người mua.

Những dấu hiệu thường gặp của dự án chưa đủ pháp lý

Luật sư Gần Tôi cho biết – Người mua cần đặc biệt cảnh giác nếu dự án có một hoặc nhiều dấu hiệu sau:

• Chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc đất chưa được phép chuyển mục đích sử dụng

• Chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chủ đầu tư

• Chưa được cấp Giấy phép xây dựng (đối với dự án thuộc diện phải xin phép)

• Chưa hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được phê duyệt

• Nhà ở hình thành trong tương lai chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng

• Không có bảo lãnh ngân hàng đối với việc bán nhà ở hình thành trong tương lai

👉 Dù được quảng cáo là “đang hoàn thiện pháp lý” hay “sắp ra sổ”, thì về mặt pháp luật, dự án vẫn bị coi là chưa đủ điều kiện để bán.

Xem thêm: Xử phạt vi phạm về thuế môn bài: Những lỗi thường gặp 2025

2. Bán dự án bất động sản chưa đủ pháp lý có vi phạm pháp luật không?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ đầu tư chỉ được phép bán, cho thuê mua hoặc huy động vốn từ khách hàng khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Việc rao bán, nhận tiền của người mua khi chưa đáp ứng điều kiện pháp lý là hành vi vi phạm pháp luật.

Cụ thể, pháp luật nghiêm cấm các hành vi sau:

• Bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện

• Nhận tiền của khách hàng thông qua các hình thức đặt cọc, góp vốn, hợp tác đầu tư nhưng bản chất là bán nhà, đất

• Quảng cáo, môi giới dự án chưa đủ pháp lý nhằm thu hút người mua

Các hành vi này không chỉ xâm phạm trật tự quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản mà còn đẩy toàn bộ rủi ro về phía người mua.

Chế tài đối với chủ đầu tư vi phạm

Khi phát hiện bán dự án chưa đủ pháp lý, chủ đầu tư có thể bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp sau:

• Xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền cao, tùy theo tính chất và mức độ vi phạm

• Buộc chấm dứt giao dịch, hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận của khách hàng

• Buộc khắc phục hậu quả, khôi phục lại tình trạng ban đầu

• Trường hợp có dấu hiệu chiếm đoạt, gian dối nghiêm trọng, có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự

Trên thực tế, dù chủ đầu tư bị xử phạt, nhưng người mua vẫn phải tự mình theo đuổi việc đòi tiền hoặc bảo vệ quyền lợi thông qua khởi kiện, gây tốn kém thời gian và chi phí.

Giao dịch mua bán có bị vô hiệu không?

Trong nhiều trường hợp, hợp đồng mua bán hoặc thỏa thuận đặt cọc liên quan đến dự án chưa đủ pháp lý có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu do:

• Vi phạm điều cấm của pháp luật

• Chủ thể kinh doanh không đủ điều kiện theo quy định

Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nhưng người mua thường gặp khó khăn nếu chủ đầu tư không còn khả năng tài chính.

3. Rủi ro người mua có thể gặp khi mua dự án bất động sản chưa đủ pháp lý

Việc mua dự án bất động sản chưa đủ pháp lý khiến người mua phải đối mặt với nhiều rủi ro nghiêm trọng, không chỉ về tài chính mà còn về quyền sở hữu lâu dài. Trên thực tế, phần lớn thiệt hại phát sinh đều thuộc về phía người mua, dù lỗi xuất phát từ chủ đầu tư.

Xem thêm: Xử phạt vi phạm về hóa đơn, chứng từ trong hoạt động thuế – 2025

3.1. Dự án bị đình chỉ hoặc thu hồi

Luật sư Gần Tôi cho hay – Khi cơ quan có thẩm quyền kiểm tra và phát hiện dự án chưa đủ điều kiện pháp lý:

• Dự án có thể bị đình chỉ thi công hoặc đình chỉ giao dịch

• Trường hợp vi phạm nghiêm trọng, dự án còn có nguy cơ bị thu hồi

Khi đó, người mua không thể tiếp tục giao dịch, trong khi việc đòi lại tiền đã nộp gặp rất nhiều khó khăn.

3.2. Không được cấp sổ đỏ, sổ hồng

Một trong những rủi ro lớn nhất là:

• Người mua không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

• Nhà, đất chỉ tồn tại trên thực tế nhưng không được pháp luật công nhận quyền sở hữu

Điều này khiến người mua không thể sang nhượng, thế chấp hoặc để thừa kế theo quy định.

3.3. Chủ đầu tư mất khả năng tài chính, dự án “đắp chiếu”

Nhiều chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng khi chưa đủ pháp lý để:

• Bù đắp thiếu hụt tài chính

• Tiếp tục triển khai dự án

Khi dòng tiền bị đứt, dự án dễ rơi vào tình trạng:

• Thi công dang dở

• Ngừng triển khai trong thời gian dài

Người mua rơi vào cảnh vừa không có nhà, vừa khó lấy lại tiền.

3.4. Hợp đồng có nguy cơ bị tuyên vô hiệu

Các hợp đồng như:

• Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ

• Thỏa thuận góp vốn

• Hợp đồng hợp tác đầu tư

Nếu bản chất là mua bán bất động sản khi chưa đủ điều kiện, thì có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu. Khi đó:

• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

• Nhưng trên thực tế, việc thi hành án rất khó khăn nếu chủ đầu tư không còn tài sản.

3.5. Tranh chấp kéo dài, tốn thời gian và chi phí

Nhiều người mua phải:

• Khiếu nại, tố cáo

• Khởi kiện ra Tòa án

Quá trình này có thể kéo dài nhiều năm, gây:

• Tốn kém chi phí pháp lý

• Ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi và tâm lý người mua

4. Người mua cần làm gì khi phát hiện dự án bất động sản chưa đủ pháp lý?

Khi phát hiện hoặc nghi ngờ dự án bất động sản chưa đủ pháp lý, người mua cần hành động kịp thời và đúng cách để hạn chế rủi ro, tránh mất tiền hoặc rơi vào tranh chấp kéo dài.

4.1. Kiểm tra, đối chiếu đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án

Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp và đối chiếu các giấy tờ pháp lý sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án

• Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

• Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải xin phép)

• Văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng

• Văn bản bảo lãnh ngân hàng đối với việc bán nhà ở hình thành trong tương lai

👉 Trường hợp chủ đầu tư không cung cấp được hoặc chỉ hứa hẹn bằng lời nói, người mua cần coi đây là dấu hiệu rủi ro cao.

4.2. Không đặt cọc, không ký hợp đồng trái quy định pháp luật

Nhiều chủ đầu tư cố tình “lách luật” bằng cách sử dụng các loại hợp đồng như:

• Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ

• Thỏa thuận góp vốn

• Hợp đồng hợp tác đầu tư

Nếu nội dung và mục đích thực chất là chuyển nhượng nhà, đất khi dự án chưa đủ điều kiện, thì các thỏa thuận này không được pháp luật bảo vệ đầy đủ. Người mua nên từ chối ký kết để tránh rủi ro.

4.3. Yêu cầu chấm dứt giao dịch và hoàn trả tiền đã thanh toán

Trong trường hợp người mua đã:

• Đặt cọc

• Thanh toán tiền theo thỏa thuận

thì cần:

• Gửi văn bản yêu cầu chấm dứt giao dịch

• Yêu cầu hoàn trả toàn bộ số tiền đã nộp

• Giữ lại toàn bộ chứng cứ: hợp đồng, phiếu thu, tin nhắn, quảng cáo, email

Việc yêu cầu bằng văn bản sẽ là căn cứ quan trọng nếu xảy ra tranh chấp sau này.

4.4. Khiếu nại, tố cáo đến cơ quan có thẩm quyền

Người mua có quyền:

• Gửi đơn phản ánh đến Sở Xây dựng nơi có dự án

• Gửi đơn đến UBND cấp tỉnh để đề nghị kiểm tra pháp lý dự án

• Trường hợp có dấu hiệu gian dối, chiếm đoạt, có thể tố giác đến cơ quan công an

Việc phản ánh sớm không chỉ bảo vệ quyền lợi của bản thân mà còn ngăn chặn việc tiếp tục bán trái phép cho nhiều người khác.

4.5. Nhờ luật sư tư vấn để bảo vệ quyền lợi

Trong các trường hợp:

• Pháp lý dự án phức tạp

• Chủ đầu tư chậm hoàn tiền hoặc không hợp tác

• Có nguy cơ khởi kiện

Người mua nên nhờ luật sư bất động sản để:

• Đánh giá hiệu lực hợp đồng

• Xác định hướng xử lý phù hợp

• Đại diện làm việc hoặc khởi kiện bảo vệ quyền lợi

5. Có nên mua dự án bất động sản khi chủ đầu tư cam kết “hoàn thiện pháp lý sau”?

Câu trả lời là: KHÔNG NÊN.
Trên thực tế, đây là lời cam kết phổ biến nhất nhưng cũng rủi ro nhất trong các giao dịch bất động sản chưa đủ pháp lý.

5.1. Cam kết của chủ đầu tư không thay thế được điều kiện pháp luật

Pháp lý dự án bất động sản:

• Không phụ thuộc vào thỏa thuận riêng giữa chủ đầu tư và người mua

• Phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Do đó, dù hợp đồng có ghi “sẽ hoàn thiện pháp lý trong thời gian tới” thì:

• Giao dịch vẫn bị coi là trái quy định nếu tại thời điểm bán chưa đủ điều kiện

• Người mua không được pháp luật bảo vệ đầy đủ khi xảy ra tranh chấp

5.2. Nhiều rủi ro phát sinh từ lời hứa “sắp có pháp lý”

Thực tế cho thấy, rất nhiều dự án:

• Không phù hợp quy hoạch

• Vướng tranh chấp đất đai

• Chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính

Dẫn đến việc không thể hoàn thiện pháp lý, dù đã thu tiền của người mua. Khi đó:

• Người mua không nhận được nhà

• Việc đòi lại tiền rất khó khăn, kéo dài nhiều năm

5.3. Giá rẻ không đồng nghĩa với an toàn

Nhiều người chấp nhận mua dự án chưa đủ pháp lý vì:

• Giá thấp hơn thị trường

• Được hứa hẹn lợi nhuận cao

Tuy nhiên, giá rẻ không bù được rủi ro pháp lý. Khi xảy ra tranh chấp:

• Người mua có thể mất cơ hội đầu tư

• Thậm chí mất toàn bộ số tiền đã bỏ ra

5.4. Khi nào có thể cân nhắc giao dịch?

Chỉ nên xem xét giao dịch khi:

• Dự án đã có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán của cơ quan có thẩm quyền

• Hợp đồng mua bán được ký đúng mẫu, đúng thời điểm theo quy định pháp luật

• Thanh toán theo tiến độ được pháp luật cho phép

👉 Ngoài các điều kiện này, mọi cam kết khác đều tiềm ẩn rủi ro.

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 7916 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luatsugantoi.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)