Luật sư Gần Tôi – Hợp đồng giả cách để trốn thuế, né công chứng: Rủi ro pháp lý cần biết 2026?

Luật sư Gần Tôi – Trong thực tiễn giao dịch dân sự, đặc biệt là mua bán nhà đất, chuyển nhượng tài sản có giá trị lớn, nhiều bên lựa chọn lập hợp đồng giả cách nhằm trốn thuế, giảm nghĩa vụ tài chính hoặc né thủ tục công chứng. Tuy nhiên, đây là hành vi tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng, có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu, mất tài sản và phát sinh trách nhiệm pháp lý. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ các rủi ro pháp lý cần biết.

Nội dung trang

1. Hợp đồng giả cách để trốn thuế, né công chứng là gì?

Luật sư Gần Tôi – Hợp đồng giả cách là giao dịch dân sự được các bên xác lập không nhằm thể hiện đúng ý chí thật sự, mà dùng để che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ pháp lý, trong đó phổ biến nhất là nghĩa vụ thuế và nghĩa vụ công chứng, đăng ký.

Theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, khi các bên lập hợp đồng giả cách để:

Che giấu giao dịch thực tế (mua bán, chuyển nhượng, thế chấp…); hoặc
Trốn thuế, né nghĩa vụ với Nhà nước, với người thứ ba

thì hợp đồng giả cách sẽ không có hiệu lực pháp luật.

Trong thực tế, nhiều trường hợp các bên:

Lập hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng mua bán nhà đất
Ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế
Ký hợp đồng cho tặng, mượn, giữ hộ tài sản để che giấu việc mua bán
Thỏa thuận giao tiền, giao tài sản ngoài hợp đồng công chứng

Những hình thức này tuy có vẻ “đúng giấy tờ” nhưng bản chất vẫn là hợp đồng giả cách, nhằm né thuế hoặc né thủ tục công chứng bắt buộc.

👉 Quan trọng cần lưu ý:
Tòa án và cơ quan có thẩm quyền không căn cứ vào tên gọi hợp đồng, mà sẽ xem xét bản chất thật sự của giao dịch để xác định có hay không hành vi giả cách.

2. Các hình thức hợp đồng giả cách phổ biến nhằm trốn thuế, né công chứng

Luật sư Gần Tôi – Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, hợp đồng giả cách không chỉ tồn tại dưới một hình thức nhất định mà được “biến tướng” rất đa dạng, đặc biệt trong các giao dịch liên quan đến nhà đất và tài sản có giá trị lớn. Dưới đây là những hình thức phổ biến nhất.

Luật sư Gần Tôi - Hợp đồng giả cách để trốn thuế, né công chứng: Rủi ro pháp lý cần biết 2026? — Luật sư Gần Tôi – Hợp đồng giả cách để trốn thuế, né công chứng: Rủi ro pháp lý cần biết 2026?

2.1. Lập hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng mua bán

Đây là hình thức giả cách phổ biến nhất hiện nay.

Các bên thỏa thuận:

Không ký hợp đồng mua bán
Thay vào đó lập hợp đồng ủy quyền toàn phần (được quyền bán, cho thuê, thế chấp, định đoạt tài sản)

Mục đích thường nhằm:

Tránh thuế thu nhập cá nhân
Tránh lệ phí trước bạ
Né thủ tục sang tên, đăng ký biến động

👉 Tuy nhiên, nếu có căn cứ chứng minh:

Bên “được ủy quyền” đã giao đủ tiền mua
Bên “ủy quyền” không còn thực quyền quản lý tài sản

thì hợp đồng ủy quyền này có thể bị xác định là ủy quyền giả cách, che giấu giao dịch mua bán thực tế.

2.2. Ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế

Nhiều trường hợp:

Giá thực tế mua bán cao
Nhưng hợp đồng công chứng chỉ ghi giá rất thấp hoặc bằng giá Nhà nước

Hành vi này nhằm:

Giảm thuế thu nhập cá nhân
Giảm lệ phí trước bạ

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc bị cơ quan thuế kiểm tra:

Phần giá trị chênh lệch ngoài hợp đồng có thể bị coi là giao dịch giả cách
Các bên có nguy cơ bị truy thu thuế và xử phạt

2.3. Lập hợp đồng cho tặng, mượn, giữ hộ để che giấu mua bán

Một số trường hợp khác sử dụng:

Hợp đồng cho tặng tài sản
Hợp đồng mượn nhà, mượn đất
Thỏa thuận giữ hộ tài sản

Trong khi thực tế:

Có giao tiền mua bán
Có thỏa thuận chuyển quyền sở hữu

👉 Nếu chứng minh được mục đích thật sự là mua bán, các hợp đồng này có thể bị Tòa án xác định là giả cách, không phản ánh đúng ý chí các bên.

2.4. Mua bán bằng giấy tay, né công chứng

Dù pháp luật quy định:

Mua bán nhà đất phải lập hợp đồng công chứng

Nhưng nhiều người vẫn:

Giao tiền, giao nhà bằng giấy tay
Chỉ làm thủ tục “cho có” hoặc không làm công chứng

Hình thức này tiềm ẩn rủi ro rất lớn:

Không được công nhận quyền sở hữu
Dễ phát sinh tranh chấp
Có thể bị xem là giao dịch giả cách nếu che giấu mục đích trốn nghĩa vụ pháp lý

2.5. Thỏa thuận giao dịch ngoài hợp đồng công chứng

Một dạng giả cách khác là:

Hợp đồng công chứng chỉ thể hiện một phần giao dịch
Các thỏa thuận chính lại nằm ở giấy viết tay, tin nhắn, chuyển khoản riêng

Trong trường hợp tranh chấp:

Tòa án sẽ xem xét toàn bộ chứng cứ
Không chỉ dựa vào nội dung hợp đồng công chứng

👉 Khi bản chất giao dịch bị lộ, rủi ro pháp lý gần như thuộc về tất cả các bên tham gia.

3. Hợp đồng giả cách để trốn thuế, né công chứng có hợp pháp không?

Câu trả lời là không. Việc xác lập hợp đồng giả cách nhằm trốn thuế hoặc né thủ tục công chứng không được pháp luật công nhận và tiềm ẩn nhiều hậu quả pháp lý nghiêm trọng.

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự giả cách được xác lập nhằm:

Che giấu một giao dịch khác; hoặc
Trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước, với người thứ ba

thì giao dịch giả cách vô hiệu.

Trong trường hợp các bên sử dụng hợp đồng giả cách để:

Trốn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Né nghĩa vụ công chứng, đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng

Tòa án sẽ không công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng giả cách, kể cả khi hợp đồng đó đã được ký kết hoặc công chứng.

3.1. Hợp đồng giả cách bị tuyên vô hiệu

Khi có tranh chấp phát sinh, cơ quan có thẩm quyền sẽ:

Không căn cứ vào tên gọi hợp đồng
Xem xét mục đích và bản chất thật sự của giao dịch

Nếu xác định mục đích trốn thuế, né nghĩa vụ pháp lý:

Hợp đồng giả cách bị tuyên vô hiệu toàn bộ
Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

Việc công chứng (nếu có) không làm hợp đồng giả cách trở nên hợp pháp.

3.2. Giao dịch bị che giấu chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ điều kiện pháp luật

Theo quy định:

Giao dịch bị che giấu (ví dụ: mua bán nhà đất thực tế)
Chỉ được công nhận nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực, bao gồm:
- Chủ thể có năng lực
- Nội dung không vi phạm điều cấm
- Hình thức đúng quy định (công chứng, đăng ký…)

👉 Trong đa số trường hợp trốn thuế, né công chứng:

Giao dịch bị che giấu cũng không đủ điều kiện có hiệu lực
Dẫn đến việc toàn bộ giao dịch không được pháp luật bảo vệ

3.3. Không được lấy lý do “thỏa thuận dân sự” để hợp thức hóa hành vi vi phạm

Nhiều người cho rằng:

“Các bên tự nguyện thỏa thuận thì pháp luật phải tôn trọng”

Tuy nhiên, pháp luật chỉ bảo vệ:

Sự tự do thỏa thuận trong khuôn khổ pháp luật

Khi thỏa thuận nhằm:

Trốn thuế
Né nghĩa vụ bắt buộc

thì dù các bên có thống nhất, giao dịch vẫn bị coi là trái pháp luật.

👉 Tóm lại, hợp đồng giả cách để trốn thuế, né công chứng không hợp pháp, không được bảo vệ và là nguyên nhân chính dẫn đến nhiều tranh chấp dân sự phức tạp trong thực tiễn.

4. Rủi ro pháp lý khi sử dụng hợp đồng giả cách để trốn thuế, né công chứng

Việc sử dụng hợp đồng giả cách không chỉ khiến giao dịch không được công nhận, mà còn kéo theo nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng, đặc biệt trong các giao dịch nhà đất, chuyển nhượng tài sản có giá trị lớn.

4.1. Hợp đồng có nguy cơ cao bị tuyên vô hiệu

Khi xảy ra tranh chấp hoặc bị cơ quan có thẩm quyền xem xét:

Tòa án không căn cứ vào hình thức, tên gọi hợp đồng
Mà đánh giá ý chí thật sự và mục đích giao kết

Nếu có căn cứ xác định:

Hợp đồng được lập nhằm trốn thuế, né công chứng

thì:

Hợp đồng giả cách bị tuyên vô hiệu
Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

👉 Trong nhiều trường hợp, việc hoàn trả là không khả thi, gây thiệt hại lớn cho một hoặc cả hai bên.

4.2. Nguy cơ mất quyền đối với tài sản

Đối với giao dịch nhà đất:

Người “mua” thông qua hợp đồng ủy quyền giả cách
Hoặc giấy tay, thỏa thuận ngầm

sẽ đối mặt với rủi ro:

Không được công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng
Không được sang tên sổ đỏ
Tài sản vẫn đứng tên người khác và có thể bị:
- Bán cho bên thứ ba
- Thế chấp ngân hàng
- Kê biên thi hành án

👉 Khi đó, người bỏ tiền mua có nguy cơ mất tài sản mà không được bảo vệ.

4.3. Bị truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính

Khi cơ quan thuế phát hiện hành vi trốn thuế thông qua hợp đồng giả cách:

Bị truy thu toàn bộ số thuế còn thiếu
Bị phạt vi phạm hành chính
Bị tính tiền chậm nộp

Trường hợp nghiêm trọng:

Có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo quy định của pháp luật.

4.4. Không được pháp luật bảo vệ đầy đủ khi có tranh chấp

Do giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật:

Quyền và lợi ích của các bên không được bảo vệ trọn vẹn
Người yếu thế thường là bên chịu thiệt hại lớn nhất

Trong nhiều vụ án:

Tòa án chỉ giải quyết hậu quả vô hiệu
Không bảo vệ thỏa thuận trái pháp luật

4.5. Phát sinh tranh chấp kéo dài, tốn kém chi phí

Hợp đồng giả cách thường dẫn đến:

Tranh chấp dân sự phức tạp
Thời gian giải quyết kéo dài
Chi phí luật sư, án phí, chi phí cơ hội rất lớn

👉 Trong nhiều trường hợp, chi phí tranh chấp còn lớn hơn rất nhiều số tiền thuế muốn né ban đầu.

5. Tòa án đánh giá hợp đồng giả cách để trốn thuế, né công chứng như thế nào?

Khi giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng giả cách, Tòa án không chỉ căn cứ vào nội dung văn bản, mà tập trung làm rõ bản chất thật sự của giao dịch và mục đích xác lập hợp đồng của các bên.

5.1. Không căn cứ vào tên gọi hay hình thức hợp đồng

Trong xét xử, Tòa án áp dụng nguyên tắc:

Không xem xét giao dịch theo tên gọi (ủy quyền, cho tặng, mượn tài sản…)
Mà xem xét ý chí thật sự của các bên khi giao kết

👉 Do đó, dù hợp đồng được đặt tên là “ủy quyền” hay “cho tặng”:

Nếu bản chất là mua bán nhằm trốn thuế hoặc né công chứng
Vẫn có thể bị xác định là hợp đồng giả cách.

5.2. Các căn cứ thường được Tòa án xem xét

Để xác định có hay không giao dịch giả cách, Tòa án thường dựa vào:

Dòng tiền thực tế (chuyển khoản, giao tiền mặt)
Thời điểm giao nhận tài sản
Việc quản lý, sử dụng tài sản sau khi ký hợp đồng
Mức giá ghi trong hợp đồng so với giá thị trường
Giấy tờ, tin nhắn, thỏa thuận ngoài hợp đồng
Lời khai của các bên và người liên quan

Chỉ cần có đủ căn cứ cho thấy:

Giao dịch thực tế khác với nội dung hợp đồng
Và có mục đích trốn thuế, né nghĩa vụ

thì hợp đồng giả cách rất dễ bị tuyên vô hiệu.

5.3. Đánh giá hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu

Khi xác định hợp đồng giả cách:

Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch giả cách
Buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

Trường hợp không thể hoàn trả bằng hiện vật:

Phải hoàn trả bằng tiền
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

👉 Lưu ý: Tòa án không bảo vệ lợi ích phát sinh từ hành vi trốn thuế hoặc né nghĩa vụ pháp luật.

5.4. Gánh nặng chứng minh thuộc về các bên

Trong tranh chấp:

Bên cho rằng giao dịch không giả cách phải chứng minh tính hợp pháp
Ngược lại, bên yêu cầu tuyên vô hiệu phải đưa ra căn cứ chứng minh giả cách

Do đó, việc:

Lập hợp đồng không đúng bản chất
Thỏa thuận ngoài hợp đồng

sẽ khiến các bên gặp bất lợi lớn khi chứng minh quyền lợi của mình.

6. Làm sao để hạn chế rủi ro pháp lý khi giao kết hợp đồng?

Để tránh các rủi ro phát sinh từ hợp đồng giả cách nhằm trốn thuế, né công chứng, các bên khi tham gia giao dịch dân sự cần đặc biệt lưu ý những vấn đề sau:

6.1. Giao kết hợp đồng đúng với bản chất giao dịch

Nguyên tắc quan trọng nhất là:

Giao dịch mua bán thì lập hợp đồng mua bán
Giao dịch chuyển nhượng thì lập hợp đồng chuyển nhượng
Không sử dụng hợp đồng ủy quyền, cho tặng… để che giấu giao dịch thực tế

Việc lập hợp đồng đúng bản chất giúp:

Được pháp luật công nhận và bảo vệ
Tránh nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu

6.2. Thực hiện đầy đủ thủ tục công chứng, đăng ký theo quy định

Đối với các giao dịch bắt buộc:

Công chứng hợp đồng
Đăng ký sang tên, đăng ký biến động

cần thực hiện đúng trình tự, thủ tục pháp luật.
Việc né công chứng chỉ mang tính tạm thời nhưng rủi ro lại kéo dài nhiều năm.

6.3. Kê khai và thực hiện nghĩa vụ thuế trung thực

Các bên nên:

Kê khai giá trị giao dịch đúng thực tế
Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí

Chi phí thuế hợp pháp luôn thấp hơn rất nhiều so với:

Tiền phạt
Tiền truy thu
Chi phí tranh chấp và rủi ro mất tài sản

6.4. Lưu trữ đầy đủ chứng cứ giao dịch

Cần lưu giữ:

Hợp đồng
Chứng từ thanh toán
Biên bản giao nhận tài sản

Điều này giúp:

Bảo vệ quyền lợi khi phát sinh tranh chấp
Tránh bất lợi trong quá trình chứng minh trước Tòa án

6.5. Tham vấn luật sư trước khi ký kết hợp đồng

Đối với các giao dịch có giá trị lớn:

Nhà đất
Doanh nghiệp
Tài sản chung

việc tham vấn luật sư trước khi ký kết sẽ giúp:

Nhận diện rủi ro pháp lý sớm
Lựa chọn phương án giao dịch an toàn, hợp pháp

Kết luận

Hợp đồng giả cách để trốn thuế, né công chứng tuy có thể mang lại lợi ích trước mắt nhưng tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất lớn, từ việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu, mất quyền đối với tài sản đến bị truy thu thuế và xử phạt. Tuân thủ đúng quy định pháp luật ngay từ đầu chính là cách bảo vệ quyền lợi an toàn và bền vững nhất cho các bên tham gia giao dịch.

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 7916 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luatsugantoi.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)

DỊCH VỤ LUẬT SƯ

Luật sư Gần Tôi – Hợp đồng giả cách để trốn thuế, né công chứng: Rủi ro pháp lý cần biết 2026