Luật sư Gần Tôi – Tranh chấp hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà: Rủi ro pháp lý và án lệ liên quan 2026
Luật sư Gần Tôi – Hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà từng được nhiều người lựa chọn như một cách huy động vốn, đầu tư bất động sản hoặc “lách” thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên, trên thực tế, đây cũng là một trong những loại hợp đồng phát sinh tranh chấp nhiều nhất, đặc biệt khi giá bất động sản tăng mạnh hoặc dự án gặp vướng mắc pháp lý.
Bài viết dưới đây sẽ phân tích các rủi ro pháp lý thường gặp trong tranh chấp hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà, đồng thời đề cập đến hướng giải quyết của Tòa án và các án lệ liên quan.
1. Tranh chấp hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà là gì?
Luật sư Gần Tôi – Tranh chấp hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà là tranh chấp phát sinh khi các bên cùng góp tiền hoặc tài sản để mua bất động sản, nhưng sau đó không thực hiện đúng cam kết về quyền sở hữu, phân chia lợi nhuận hoặc quản lý, định đoạt đất, nhà.
Loại tranh chấp này thường xảy ra trong các trường hợp một bên đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở, còn bên còn lại chỉ có hợp đồng góp vốn hoặc giấy tay. Khi giá bất động sản tăng hoặc phát sinh mâu thuẫn, hợp đồng góp vốn dễ bị yêu cầu tuyên vô hiệu hoặc bị xem là hợp đồng giả cách, dẫn đến rủi ro mất quyền lợi.
Do đó, việc nhận diện đúng bản chất tranh chấp hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà là cơ sở quan trọng để xác định hướng giải quyết tại Tòa án và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên.
2. Các rủi ro pháp lý thường gặp khi góp vốn mua đất, mua nhà
Luật sư Gần Tôi – Hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà tiềm ẩn nhiều rủi ro do liên quan trực tiếp đến điều kiện chuyển nhượng bất động sản và hình thức pháp lý của giao dịch. Trên thực tế, phần lớn tranh chấp phát sinh đều bắt nguồn từ những rủi ro sau đây.
2.1. Hợp đồng góp vốn bị coi là hợp đồng giả cách
Nhiều trường hợp các bên ký hợp đồng góp vốn nhưng mục đích thực sự là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở khi tài sản chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc nhằm né thuế, né công chứng.
Khi giải quyết tranh chấp, nếu Tòa án xác định hợp đồng góp vốn chỉ nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng, hợp đồng sẽ bị tuyên là hợp đồng giả cách và vô hiệu. Hậu quả là các bên chỉ được hoàn trả tiền đã góp, không được công nhận quyền sở hữu đất, nhà.
2.2. Góp vốn nhưng không đứng tên trên Giấy chứng nhận
Đây là rủi ro phổ biến nhất trong tranh chấp hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà. Thực tế nhiều trường hợp:
-
Một bên đứng tên toàn bộ trên Giấy chứng nhận
-
Bên còn lại chỉ giữ hợp đồng góp vốn hoặc giấy viết tay
Khi phát sinh tranh chấp, người không đứng tên rất khó chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đặc biệt nếu hợp đồng không được công chứng hoặc không đăng ký biến động theo quy định.
2.3. Góp vốn mua đất, mua nhà chưa đủ điều kiện pháp lý
Hợp đồng góp vốn có thể bị tuyên vô hiệu nếu đối tượng góp vốn:
-
Chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
-
Đang tranh chấp, bị kê biên để thi hành án
-
Thuộc dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn
Trong các trường hợp này, quyền lợi của bên góp vốn chỉ dừng lại ở việc yêu cầu hoàn trả tiền, không được ưu tiên nhận đất, nhà.
2.4. Tranh chấp về phân chia lợi nhuận và định đoạt tài sản
Nhiều hợp đồng góp vốn chỉ quy định chung chung, không rõ:
-
Tỷ lệ sở hữu cụ thể
-
Cách phân chia lợi nhuận
-
Quyền bán, chuyển nhượng tài sản
Khi giá bất động sản tăng, bên đứng tên thường tự ý định đoạt tài sản, dẫn đến tranh chấp gay gắt và kéo dài.
3. Hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà có bị vô hiệu không?
Không phải mọi tranh chấp hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà đều dẫn đến việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Việc hợp đồng có hiệu lực hay không phụ thuộc vào mục đích giao dịch, hình thức hợp đồng và tình trạng pháp lý của bất động sản tại thời điểm ký kết.
3.1. Trường hợp hợp đồng góp vốn có hiệu lực
Hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà có thể được công nhận hợp pháp nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
-
Các bên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ
-
Việc góp vốn là thật, không nhằm che giấu giao dịch khác
-
Đối tượng góp vốn là bất động sản đủ điều kiện giao dịch theo quy định pháp luật
-
Hợp đồng được lập bằng văn bản, nội dung rõ ràng về tỷ lệ góp vốn, quyền và nghĩa vụ các bên
Trong các trường hợp này, khi xảy ra tranh chấp, Tòa án thường công nhận phần giá trị góp vốn và giải quyết theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3.2. Các trường hợp hợp đồng góp vốn bị tuyên vô hiệu
Hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà có nguy cơ bị vô hiệu trong các trường hợp phổ biến sau:
a) Hợp đồng góp vốn giả cách
Như đã phân tích ở phần trên, nếu hợp đồng góp vốn được sử dụng để che giấu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án sẽ tuyên vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự.
b) Vi phạm điều cấm của pháp luật
Hợp đồng có thể bị vô hiệu nếu:
-
Góp vốn mua đất chưa được phép chuyển nhượng
-
Huy động vốn trái phép trong dự án bất động sản
-
Góp vốn để mua đất, nhà đang bị kê biên hoặc tranh chấp
c) Không tuân thủ hình thức bắt buộc
Trong nhiều trường hợp, hợp đồng góp vốn liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất nhưng không được công chứng, chứng thực, dẫn đến không đủ điều kiện pháp lý để được công nhận.
3.3. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng góp vốn bị vô hiệu
Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu:
-
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
-
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường
-
Người góp vốn không được công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
Đây chính là rủi ro lớn nhất khiến nhiều người “mất đất, mất tiền” dù đã góp vốn trên thực tế.
4. Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà
Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà, các bên có thể lựa chọn nhiều phương thức giải quyết khác nhau. Tuy nhiên, trên thực tế, giải quyết tại Tòa án vẫn là phương án phổ biến và hiệu quả nhất để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
4.1. Thương lượng, hòa giải giữa các bên
Trước khi khởi kiện, các bên nên ưu tiên:
-
Thương lượng lại tỷ lệ góp vốn, phân chia quyền lợi
-
Yêu cầu bên đứng tên tài sản thực hiện đúng cam kết
-
Lập biên bản hòa giải để làm căn cứ pháp lý
Cách này giúp tiết kiệm thời gian, chi phí tố tụng và hạn chế căng thẳng kéo dài.
4.2. Khởi kiện tranh chấp hợp đồng góp vốn tại Tòa án
Nếu thương lượng không thành, người góp vốn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu:
-
Công nhận hiệu lực hợp đồng góp vốn
-
Buộc thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở
-
Hoàn trả tiền góp vốn và bồi thường thiệt hại
Khi giải quyết, Tòa án sẽ xem xét bản chất giao dịch, không chỉ dựa vào tên gọi “hợp đồng góp vốn”.
4.3. Chứng cứ quan trọng khi giải quyết tranh chấp
Để bảo vệ quyền lợi, người góp vốn cần chuẩn bị đầy đủ các chứng cứ như:
-
Hợp đồng góp vốn, thỏa thuận góp tiền
-
Sao kê ngân hàng, biên nhận giao tiền
-
Tin nhắn, email, ghi âm thể hiện thỏa thuận mua đất, mua nhà
-
Giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở
Chứng cứ càng đầy đủ, khả năng được Tòa án chấp nhận yêu cầu càng cao.
4.4. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng góp vốn
Theo quy định của pháp luật dân sự, thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người khởi kiện biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Việc để quá thời hiệu có thể khiến người góp vốn mất quyền khởi kiện, dù thực tế có góp tiền mua đất, mua nhà.
5. Án lệ và thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà
Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà, Tòa án không chỉ căn cứ vào tên gọi hợp đồng mà tập trung xem xét ý chí thực sự của các bên và bản chất giao dịch. Nhiều bản án, quyết định giám đốc thẩm đã trở thành nguồn tham khảo quan trọng cho việc giải quyết loại tranh chấp này.
5.1. Quan điểm chung của Tòa án
Qua thực tiễn xét xử, có thể rút ra một số quan điểm thống nhất sau:
-
Nếu hợp đồng góp vốn thực chất nhằm che giấu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án có xu hướng tuyên hợp đồng vô hiệu do giả cách
-
Trường hợp người góp vốn chứng minh được việc góp tiền là thật, Tòa án thường bảo vệ quyền lợi về giá trị tài sản, dù không công nhận quyền sở hữu đất, nhà
-
Việc một bên đứng tên toàn bộ bất động sản không đồng nghĩa với việc được hưởng toàn bộ giá trị nếu có căn cứ chứng minh sự góp vốn của bên còn lại
5.2. Án lệ liên quan đến hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà
Một số án lệ và quyết định giám đốc thẩm cho thấy:
-
Tòa án không công nhận quyền sử dụng đất cho người chỉ góp vốn nhưng buộc hoàn trả tiền và chia lợi nhuận tương ứng
-
Trong trường hợp các bên cùng góp vốn, cùng quản lý, cùng hưởng lợi, Tòa án có thể xác định đây là quan hệ sở hữu chung theo phần
-
Nếu người đứng tên tài sản có hành vi chiếm đoạt, lạm dụng lòng tin, có thể phát sinh trách nhiệm dân sự độc lập hoặc trách nhiệm hình sự
Những án lệ này là cơ sở quan trọng để định hướng giải quyết tranh chấp tương tự trong thực tiễn.
5.3. Bài học pháp lý rút ra từ án lệ
Từ các vụ án đã được xét xử, có thể rút ra một số bài học quan trọng:
-
Không nên chỉ dựa vào hợp đồng góp vốn viết tay khi mua đất, mua nhà
-
Cần xác lập rõ quyền sở hữu, quyền định đoạt ngay từ đầu
-
Ưu tiên công chứng, chứng thực và thanh toán qua ngân hàng để tạo chứng cứ hợp pháp
Đây là những yếu tố then chốt giúp giảm thiểu rủi ro tranh chấp và tăng khả năng được Tòa án bảo vệ.
6. Cách hạn chế rủi ro khi ký hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà
Để tránh tranh chấp hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà, các bên cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề pháp lý sau:
6.1. Xác định đúng bản chất giao dịch
Cần phân biệt rõ việc góp vốn để cùng đầu tư hay thực chất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở. Việc đặt sai tên hợp đồng có thể khiến giao dịch bị tuyên vô hiệu do giả cách.
6.2. Lập hợp đồng rõ ràng, đầy đủ nội dung
Hợp đồng góp vốn cần thể hiện rõ:
-
Số tiền, tài sản góp vốn
-
Tỷ lệ góp vốn và phân chia lợi ích
-
Quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận
-
Quyền định đoạt, chuyển nhượng tài sản
-
Cách xử lý khi chấm dứt góp vốn hoặc phát sinh tranh chấp
6.3. Ưu tiên công chứng, chứng thực
Dù pháp luật không luôn bắt buộc công chứng hợp đồng góp vốn, nhưng công chứng, chứng thực giúp:
-
Tăng giá trị chứng cứ
-
Hạn chế rủi ro bị phủ nhận chữ ký
-
Tạo cơ sở vững chắc khi giải quyết tại Tòa án
6.4. Thanh toán qua ngân hàng
Việc chuyển tiền qua ngân hàng, ghi rõ nội dung góp vốn mua đất, mua nhà sẽ là chứng cứ quan trọng chứng minh giao dịch có thật.
6.5. Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý bất động sản
Trước khi góp vốn, cần kiểm tra:
-
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
-
Tình trạng tranh chấp, kê biên
-
Quy hoạch, hạn chế chuyển nhượng
7. Kết luận
Tranh chấp hợp đồng góp vốn mua đất, mua nhà tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt trong trường hợp hợp đồng giả cách hoặc chỉ một bên đứng tên tài sản. Thực tiễn xét xử và án lệ cho thấy, Tòa án ưu tiên bảo vệ giá trị góp vốn hơn là công nhận quyền sở hữu nếu giao dịch không tuân thủ đúng quy định pháp luật.
Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình, các bên cần soạn thảo hợp đồng chặt chẽ, minh bạch, tuân thủ quy định pháp luật và lưu giữ đầy đủ chứng cứ trong suốt quá trình góp vốn mua đất, mua nhà.
Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 7916 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luatsugantoi.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)
