Luật sư Gần Tôi – Phân biệt tự ý vào nhà trái phép và quyền quản lý tài sản khi đang chờ thi hành án 2026?

Luật sư Gần Tôi – Trong thực tế, nhiều tranh chấp phát sinh khi tài sản, đặc biệt là nhà ở, đang trong giai đoạn chờ thi hành án. Không ít trường hợp một bên cho rằng mình có quyền quản lý tài sản, trong khi bên kia lại tố cáo hành vi tự ý vào nhà trái phép. Vậy pháp luật phân biệt hai khái niệm này như thế nào? Khi nào là vi phạm, khi nào là thực hiện đúng quyền hợp pháp?

1. Tự ý vào nhà trái phép là gì?

Luật sư Gần Tôi – Tự ý vào nhà trái phép là hành vi xâm phạm chỗ ở của người khác khi không được sự đồng ý của người đang quản lý, sử dụng hợp pháp hoặc không có căn cứ pháp luật cho phép.

Theo quy định của Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), chỗ ở của cá nhân được pháp luật bảo vệ tuyệt đối. Mọi hành vi tự ý xâm nhập, chiếm giữ, thay khóa, đuổi người đang sinh sống ra khỏi nhà… đều có thể bị xem là vi phạm pháp luật.

Các dấu hiệu thường gặp của hành vi tự ý vào nhà trái phép

• Tự ý vào nhà khi chủ nhà hoặc người đang ở không đồng ý

• Vào nhà khi không có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

• Có hành vi phá khóa, chiếm giữ nhà ở, cản trở quyền sinh sống hợp pháp

📌 Lưu ý quan trọng:
Ngay cả trong trường hợp nhà ở đang chờ thi hành án, nếu chưa có quyết định thi hành án, quyết định cưỡng chế hoặc kê biên hợp lệ, thì việc tự ý vào nhà vẫn có thể bị coi là xâm phạm chỗ ở của người khác.

👉 Tùy mức độ vi phạm, người thực hiện hành vi có thể:

• Bị xử phạt hành chính

• Hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định pháp luật

2. Quyền quản lý tài sản khi đang chờ thi hành án

Luật sư Gần Tôi – Trong nhiều vụ việc, sau khi bản án hoặc quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật nhưng chưa được tổ chức thi hành, tài sản liên quan (đặc biệt là nhà ở) sẽ ở trong trạng thái chờ thi hành án. Đây là giai đoạn rất dễ phát sinh tranh chấp do nhầm lẫn về quyền quản lý tài sản.

Ai có quyền quản lý tài sản trong thời gian chờ thi hành án?

Theo quy định của Luật Thi hành án dân sự, việc chờ thi hành án không làm thay đổi ngay quyền quản lý, sử dụng tài sản nếu chưa có quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế. Cụ thể:

• Người đang quản lý, sử dụng hợp pháp tài sản vẫn tiếp tục quản lý tài sản đó

• Người được thi hành án chưa có quyền tự ý chiếm giữ, sử dụng tài sản

• Chấp hành viên chỉ được trực tiếp quản lý tài sản khi:

  • Tài sản đã bị kê biên, phong tỏa

  • Có quyết định thi hành án hợp lệ theo đúng trình tự pháp luật

📌 Nguyên tắc quan trọng:
Bản án có hiệu lực không đồng nghĩa với việc người được thi hành án có quyền tự ý vào nhà, thay khóa hoặc chiếm giữ tài sản khi chưa có quyết định thi hành án và tổ chức thi hành theo luật định.

Vì sao nhiều người dễ nhầm lẫn quyền quản lý tài sản?

Trong thực tế, nhiều người cho rằng:

• “Bản án đã tuyên thì nhà thuộc về mình”

• “Tài sản sớm muộn cũng bị cưỡng chế nên vào trước cũng không sao”

👉 Đây là cách hiểu sai pháp luật và có thể dẫn đến việc bị xử lý vì tự ý vào nhà trái phép, dù là người thắng kiện.

3. Phân biệt tự ý vào nhà trái phép và quyền quản lý tài sản khi đang chờ thi hành án

Việc phân biệt rõ tự ý vào nhà trái phép và quyền quản lý tài sản khi đang chờ thi hành án giúp các bên tránh nhầm lẫn dẫn đến vi phạm pháp luật, đặc biệt trong các tranh chấp nhà đất, thi hành án dân sự.

Tiêu chí phân biệt cơ bản

Dấu hiệu dễ gây nhầm lẫn trong thực tế

Một số tình huống thường gặp:

• Người được thi hành án tự ý vào nhà với lý do “đã có bản án”

• Tự ý thay khóa, chiếm giữ nhà khi chưa có quyết định cưỡng chế

• Cho rằng tài sản chờ thi hành án là tài sản vô chủ

📌 Trong các trường hợp trên, nếu chưa có quyết định thi hành án hợp lệ, hành vi vào nhà vẫn có thể bị coi là xâm phạm chỗ ở của người khác, bất kể bản án đã có hiệu lực hay chưa.

Bài học pháp lý cần lưu ý

• Bản án chỉ là căn cứ để thi hành, không phải là căn cứ để tự ý chiếm giữ tài sản

• Mọi hành vi quản lý, tiếp cận tài sản phải thông qua cơ quan thi hành án

• Việc tự ý hành động có thể khiến người thắng kiện lại trở thành người vi phạm pháp luật

4. Khi nào việc vào nhà đang chờ thi hành án KHÔNG bị coi là trái phép?

Không phải mọi trường hợp vào nhà trong giai đoạn chờ thi hành án đều bị xem là tự ý vào nhà trái phép. Pháp luật cho phép tiếp cận, quản lý tài sản nếu đáp ứng đúng căn cứ và trình tự pháp lý.

Các trường hợp hợp pháp gồm:

🔹 Có quyết định thi hành án hợp lệ

Khi cơ quan thi hành án ban hành quyết định thi hành án, người có nghĩa vụ và người được thi hành án phải thực hiện theo đúng nội dung quyết định. Việc tiếp cận tài sản lúc này phải thông qua cơ quan thi hành án, không được tự ý.

🔹 Có quyết định cưỡng chế, kê biên tài sản

Nếu tài sản (nhà ở) đã bị:

• Kê biên

• Phong tỏa

• Cưỡng chế giao tài sản

thì việc vào nhà được thực hiện dưới sự tổ chức của chấp hành viên, có biên bản, chứng kiến, đúng trình tự pháp luật → không bị coi là trái phép.

🔹 Người vào là người có quyền quản lý hợp pháp

Ví dụ:

• Chủ sở hữu hợp pháp

• Người đang quản lý theo hợp đồng

• Người được giao quản lý theo bản án

Trong các trường hợp này, việc vào nhà là thực hiện quyền hợp pháp, không phải hành vi xâm phạm chỗ ở.

---

📌 Nguyên tắc pháp lý cốt lõi:

Chỉ khi có quyết định thi hành án + tổ chức thi hành đúng trình tự, thì việc tiếp cận, quản lý, tiếp nhận tài sản mới hợp pháp.
Mọi hành vi tự phát, không thông qua cơ quan thi hành án đều tiềm ẩn rủi ro pháp lý.

5. Rủi ro pháp lý khi nhầm lẫn giữa quyền quản lý tài sản và tự ý vào nhà trái phép

Trong thực tế, rất nhiều người vướng rủi ro pháp lý nghiêm trọng chỉ vì hiểu sai rằng mình có quyền quản lý tài sản khi nhà đang chờ thi hành án. Những rủi ro này không chỉ phát sinh với người thua kiện mà ngay cả người được thi hành án cũng có thể gặp phải.

Các rủi ro pháp lý thường gặp

1. Bị xử phạt hành chính
   Hành vi tự ý vào nhà, thay khóa, chiếm giữ nhà ở khi chưa có căn cứ pháp luật có thể bị xử phạt theo quy định về xâm phạm chỗ ở, trật tự công cộng.

2. Bị truy cứu trách nhiệm hình sự
   Nếu hành vi đủ yếu tố cấu thành tội phạm, người thực hiện có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội xâm phạm chỗ ở của người khác, đặc biệt khi:

   • Có hành vi phá khóa, đuổi người ra khỏi nhà

   • Gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của người đang ở

3. Phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài
   Việc tự ý hành động dễ dẫn đến:

   • Khiếu nại, tố cáo đến cơ quan công an

   • Khiếu nại trong thi hành án

   • Tranh chấp dân sự phát sinh thêm ngoài bản án đã có

4. Làm chậm hoặc đình trệ quá trình thi hành án
   Thay vì được bảo vệ quyền lợi, người được thi hành án có thể bị:

   • Tạm dừng thi hành án

   • Xem xét trách nhiệm pháp lý do hành vi vi phạm

Ví dụ thực tế dễ gặp

Không ít trường hợp:

• Người được thi hành án tự ý vào ở trước, sau đó bị người đang cư trú tố cáo

• Nhà đang chờ thi hành án nhưng chưa kê biên, người thắng kiện tự thay khóa

• Dẫn đến việc từ người có quyền lại trở thành người vi phạm pháp luật

📌 Bài học rút ra:
Trong thi hành án dân sự, đúng trình tự còn quan trọng hơn đúng quyền. Mọi hành vi vượt quá phạm vi cho phép đều có thể gây hậu quả pháp lý bất lợi.

6. Kết luận và khuyến nghị pháp lý

Việc phân biệt tự ý vào nhà trái phép và quyền quản lý tài sản khi đang chờ thi hành án là yếu tố then chốt giúp các bên tránh vi phạm pháp luật và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Thực tế cho thấy, bản án có hiệu lực pháp luật không đồng nghĩa với quyền tự ý chiếm giữ tài sản. Trong thời gian chờ thi hành án, nếu chưa có quyết định thi hành án, cưỡng chế hoặc kê biên hợp lệ, thì người đang quản lý, sử dụng nhà ở vẫn được pháp luật bảo vệ quyền về chỗ ở.

Khuyến nghị pháp lý quan trọng

• Không tự ý vào nhà, thay khóa, chiếm giữ tài sản khi chưa có quyết định thi hành án hợp lệ

• Mọi quyền tiếp cận, quản lý tài sản cần thực hiện thông qua cơ quan thi hành án dân sự

• Người được thi hành án nên chủ động yêu cầu thi hành án đúng trình tự thay vì tự hành động

• Khi có tranh chấp, cần tham vấn luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để hạn chế rủi ro

📌 Nguyên tắc cần ghi nhớ:
Trong thi hành án dân sự, làm đúng luật luôn quan trọng hơn làm nhanh. Việc nóng vội có thể khiến quyền lợi hợp pháp bị ảnh hưởng nghiêm trọng, thậm chí phát sinh trách nhiệm hình sự.

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 7916 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luatsugantoi.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)