Luật sư Gần Tôi – Tranh chấp tiền đặt cọc khi thuê, mua bán nhà: Bên nào chịu thiệt?

1. Tiền đặt cọc trong giao dịch thuê, mua bán nhà là gì?

Luật sư Gần Tôi cho biết – tiền đặt cọc trong giao dịch thuê, mua bán nhà là khoản tiền mà bên thuê hoặc bên mua giao cho bên cho thuê hoặc bên bán nhằm bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà, hợp đồng mua bán nhà ở theo thỏa thuận của các bên.

Nội dung trang

Về bản chất pháp lý, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, được sử dụng phổ biến trong các giao dịch nhà ở nhằm:

Giữ chỗ, giữ nhà trong thời gian chờ ký hợp đồng chính thức;
Ràng buộc trách nhiệm giữa các bên;
Hạn chế việc đơn phương thay đổi ý chí, “bán cho người khác” hoặc “bỏ cọc”.

Trong thực tế, tiền đặt cọc thường được thỏa thuận với giá trị từ một đến vài tháng tiền thuê nhà hoặc từ 5% – 20% giá trị nhà ở đối với giao dịch mua bán, tùy vào thỏa thuận của các bên.

1.1. Hình thức đặt cọc trong giao dịch thuê, mua bán nhà

Việc đặt cọc có thể được xác lập dưới nhiều hình thức khác nhau, bao gồm:

Hợp đồng đặt cọc bằng văn bản (riêng biệt hoặc kèm theo hợp đồng chính);
Giấy biên nhận tiền đặt cọc;
Thỏa thuận đặt cọc thông qua tin nhắn, email hoặc chứng từ chuyển khoản.

Mặc dù pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực, nhưng việc không lập văn bản rõ ràng là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp tiền đặt cọc khi thuê, mua bán nhà.

1.2. Mục đích của việc đặt cọc khi thuê, mua bán nhà

Việc đặt cọc trong giao dịch nhà ở nhằm đạt được các mục đích sau:

Bảo đảm bên thuê, bên mua sẽ ký kết và thực hiện hợp đồng đúng thời hạn;
Tạo cơ sở xử lý trách nhiệm nếu một bên vi phạm cam kết;
Là căn cứ để xác định bên nào chịu thiệt khi giao dịch không thành.

Tuy nhiên, do nhiều bên chỉ chú trọng việc giao tiền mà không làm rõ điều kiện hoàn trả, phạt cọc, nên khi phát sinh tranh chấp rất khó xác định quyền và nghĩa vụ của từng bên.

1.3. Vì sao tiền đặt cọc khi thuê, mua bán nhà dễ phát sinh tranh chấp?

Tiền đặt cọc trong giao dịch thuê, mua bán nhà thường phát sinh tranh chấp do các nguyên nhân sau:

Thỏa thuận đặt cọc không rõ ràng, không đầy đủ nội dung;
Nhà ở không đủ điều kiện pháp lý để cho thuê, mua bán;
Một bên đơn phương thay đổi ý định nhưng không muốn chịu mất cọc hoặc bồi thường;
Không thống nhất được nội dung hợp đồng chính thức sau khi đã đặt cọc.

Trong các trường hợp này, câu hỏi thường được đặt ra là: bên nào chịu thiệt, mất cọc hay phải bồi thường gấp đôi tiền cọc? Đây cũng chính là trọng tâm của hầu hết các tranh chấp tiền đặt cọc hiện nay.

2. Các dạng tranh chấp tiền đặt cọc khi thuê, mua bán nhà thường gặp

Luật sư Gần Tôi tư vấn – Tranh chấp tiền đặt cọc trong giao dịch thuê, mua bán nhà phát sinh rất đa dạng, nhưng tựu trung đều xoay quanh vấn đề xác định lỗi của các bên và cách xử lý khoản tiền đặt cọc. Dưới đây là những dạng tranh chấp phổ biến nhất trên thực tế.

2.1. Bên thuê, bên mua từ chối ký hợp đồng sau khi đã đặt cọc

Đây là trường hợp thường gặp khi:

Bên thuê/bên mua đổi ý do điều kiện tài chính;
Tìm được nhà khác phù hợp hơn;
Không còn nhu cầu thuê hoặc mua nhà.

Trong trường hợp này, nếu không có lý do chính đáng và không có thỏa thuận khác, bên đặt cọc thường phải chịu mất tiền đặt cọc. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn phát sinh tranh chấp do:

Cho rằng chưa ký hợp đồng chính thức nên không bị mất cọc;
Cho rằng bên nhận cọc có lỗi làm giao dịch không thực hiện được.

2.2. Bên cho thuê, bên bán không giao nhà hoặc không ký hợp đồng như cam kết

Tranh chấp cũng thường xảy ra khi:

Bên cho thuê/bên bán đổi ý, cho người khác thuê hoặc bán với giá cao hơn;
Không giao nhà đúng thời hạn;
Tự ý thay đổi điều kiện giao dịch sau khi đã nhận tiền đặt cọc.

Trong trường hợp này, nếu xác định lỗi thuộc về bên nhận cọc, thì bên đó có thể phải:

Hoàn trả tiền đặt cọc;
Bồi thường một khoản tiền tương đương tiền đặt cọc (phạt cọc), trừ khi có thỏa thuận khác.

Luật sư Gần Tôi - Tranh chấp tiền đặt cọc khi thuê, mua bán nhà: Bên nào chịu thiệt? — Luật sư Gần Tôi – Tranh chấp tiền đặt cọc khi thuê, mua bán nhà: Bên nào chịu thiệt?

2.3. Tranh chấp do không thống nhất được nội dung hợp đồng chính thức

Sau khi đặt cọc, các bên tiến hành đàm phán hợp đồng thuê hoặc mua bán nhà nhưng:

Không thống nhất được giá thuê, giá bán;
Không thống nhất thời hạn thuê, thời điểm giao nhà;
Không thống nhất trách nhiệm sửa chữa, bảo hành nhà.

Khi đó, tranh chấp phát sinh xoay quanh câu hỏi: việc không ký được hợp đồng là lỗi của bên nào, từ đó xác định xử lý tiền đặt cọc.

2.4. Tranh chấp khi nhà không đủ điều kiện pháp lý để thuê, mua bán

Nhiều giao dịch đặt cọc được thực hiện khi:

Nhà chưa có sổ đỏ;
Nhà đang thế chấp, đang tranh chấp;
Chủ nhà không phải là người có quyền cho thuê, bán nhà.

Khi phát hiện nhà không đủ điều kiện pháp lý, bên thuê/bên mua yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc, trong khi bên nhận cọc không đồng ý, dẫn đến tranh chấp.

2.5. Tranh chấp phát sinh từ việc đặt cọc bằng giấy tay, lời nói

Việc đặt cọc:

Không lập hợp đồng bằng văn bản;
Chỉ ghi nhận bằng giấy tay sơ sài;
Thỏa thuận miệng, chuyển khoản không ghi rõ nội dung;

khiến việc chứng minh thỏa thuận đặt cọc và lỗi vi phạm gặp nhiều khó khăn, là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp kéo dài.

3. Tranh chấp tiền đặt cọc khi thuê, mua bán nhà: Bên nào chịu thiệt?

Trong các tranh chấp tiền đặt cọc, vấn đề quan trọng nhất là xác định bên có lỗi dẫn đến việc hợp đồng thuê hoặc mua bán nhà không được giao kết hoặc không được thực hiện. Việc xác định đúng lỗi sẽ quyết định bên nào mất cọc, bên nào phải bồi thường.

3.1. Trường hợp bên thuê, bên mua là bên vi phạm thỏa thuận đặt cọc

Bên thuê hoặc bên mua sẽ bị coi là vi phạm thỏa thuận đặt cọc nếu:

Tự ý không ký hợp đồng thuê, mua bán nhà theo đúng thời hạn đã cam kết;
Không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiếp theo để ký hợp đồng chính thức;
Đơn phương hủy bỏ giao dịch mà không có lý do chính đáng.

Trong trường hợp này, nếu không có thỏa thuận khác, bên đặt cọc thường sẽ:

Bị mất toàn bộ tiền đặt cọc;
Không có quyền yêu cầu hoàn trả tiền cọc đã giao.

Đây là rủi ro pháp lý phổ biến mà bên thuê, bên mua thường phải chịu khi đặt cọc nhưng thay đổi ý định.

Xem thêm: Tội phạm trong trạng thái tinh thần bị kích động mạnh – Luật sư Luật Tâm Đức

3.2. Trường hợp bên cho thuê, bên bán là bên vi phạm thỏa thuận đặt cọc

Bên cho thuê hoặc bên bán bị coi là vi phạm nếu:

Không giao nhà theo đúng thỏa thuận;
Không ký hợp đồng thuê, mua bán nhà dù đã nhận tiền đặt cọc;
Tự ý bán hoặc cho thuê nhà cho người khác.

Khi lỗi thuộc về bên nhận cọc, hậu quả pháp lý thường là:

Phải hoàn trả tiền đặt cọc;
Phải bồi thường một khoản tiền tương đương tiền đặt cọc (phạt cọc), trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Quy định này nhằm bảo vệ bên thuê, bên mua trước hành vi lật kèo của bên cho thuê, bên bán.

3.3. Trường hợp giao dịch không thực hiện được do nguyên nhân khách quan

Trong một số trường hợp, giao dịch thuê hoặc mua bán nhà không thể thực hiện do:

Nhà ở không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch;
Nhà đang bị kê biên, thế chấp mà không được giải chấp;
Có quyết định thu hồi, giải tỏa nhà ở.

Nếu các bên không có lỗi hoặc lỗi không hoàn toàn thuộc về một bên, thì:

Tiền đặt cọc thường được hoàn trả cho bên đã giao cọc;
Không áp dụng phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

3.4. Trường hợp có thỏa thuận riêng về xử lý tiền đặt cọc

Pháp luật cho phép các bên:

Thỏa thuận mức phạt cọc khác;
Thỏa thuận không áp dụng phạt cọc;
Thỏa thuận điều kiện hoàn trả tiền đặt cọc.

Trong trường hợp có thỏa thuận rõ ràng, Tòa án sẽ ưu tiên áp dụng thỏa thuận của các bên nếu không trái pháp luật.

4. Cách giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc khi thuê, mua bán nhà

Khi phát sinh tranh chấp tiền đặt cọc trong giao dịch thuê, mua bán nhà, các bên cần lựa chọn phương thức giải quyết phù hợp, vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp, vừa hạn chế thời gian và chi phí phát sinh.

4.1. Thương lượng, hòa giải giữa các bên

Thương lượng là phương thức được ưu tiên hàng đầu vì:

Nhanh chóng, tiết kiệm chi phí;
Giữ được mối quan hệ giữa các bên;
Có thể linh hoạt thỏa thuận lại việc xử lý tiền đặt cọc.

Trong quá trình thương lượng, các bên nên:

Xác định rõ nguyên nhân giao dịch không thực hiện được;
Làm rõ lỗi thuộc về bên nào;
Thống nhất phương án hoàn trả, khấu trừ hoặc phạt cọc.

4.2. Hòa giải tại cơ sở hoặc thông qua bên thứ ba

Nếu các bên không tự thương lượng được, có thể:

Yêu cầu hòa giải tại tổ hòa giải cơ sở;
Nhờ luật sư, trung tâm hòa giải thương mại hỗ trợ.

Biên bản hòa giải thành là căn cứ pháp lý quan trọng, giúp các bên chấm dứt tranh chấp mà không cần khởi kiện.

Xem thêm: Lấn chiếm đất trong khu vực đã có quyết định thu hồi – Luật sư Gần Tôi

4.3. Khởi kiện tranh chấp tiền đặt cọc tại Tòa án

Khi hòa giải không thành, bên bị xâm phạm quyền lợi có thể:

Khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc;
Yêu cầu Tòa án buộc hoàn trả tiền đặt cọc hoặc bồi thường theo thỏa thuận.

Tòa án sẽ xem xét:

Nội dung thỏa thuận đặt cọc;
Chứng cứ chứng minh lỗi vi phạm;
Điều kiện pháp lý của nhà ở.

4.4. Thu thập và chuẩn bị chứng cứ đầy đủ

Để giải quyết tranh chấp hiệu quả, các bên cần chuẩn bị:

Hợp đồng đặt cọc, giấy biên nhận tiền;
Tin nhắn, email, chứng từ chuyển khoản;
Tài liệu chứng minh nhà không đủ điều kiện pháp lý (nếu có).

Chứng cứ rõ ràng sẽ giúp xác định đúng bên chịu thiệt trong tranh chấp.

4.5. Lưu ý về thời hiệu khởi kiện

Tranh chấp tiền đặt cọc là tranh chấp dân sự nên:

Phải khởi kiện trong thời hiệu theo quy định;
Việc để quá thời hiệu có thể khiến yêu cầu không được Tòa án giải quyết

5. Lưu ý để tránh tranh chấp tiền đặt cọc khi thuê, mua bán nhà

Luật sư Gần Tôi khuyến cáo Để hạn chế rủi ro và tránh phát sinh tranh chấp tiền đặt cọc, các bên khi thuê hoặc mua bán nhà cần đặc biệt lưu ý những vấn đề sau:

Tranh chấp tiền đặt cọc khi thuê, mua bán nhà: Bên nào chịu thiệt?

5.1. Lập hợp đồng đặt cọc rõ ràng, chi tiết

Hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ:

Thông tin các bên;
Số tiền đặt cọc, thời điểm giao nhận;
Thời hạn ký hợp đồng thuê, mua bán chính thức;
Điều kiện hoàn trả, phạt cọc khi vi phạm.

Việc ghi nhận cụ thể sẽ giúp xác định rõ bên nào chịu thiệt khi xảy ra tranh chấp.

5.2. Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của nhà ở trước khi đặt cọc

Trước khi giao tiền đặt cọc, cần:

Kiểm tra sổ đỏ, quyền sở hữu nhà ở;
Xác minh nhà có đang thế chấp, tranh chấp hay không;
Xác định đúng chủ thể có quyền cho thuê, bán nhà.

Đây là bước quan trọng để tránh mất tiền cọc do nhà không đủ điều kiện giao dịch.

5.3. Không đặt cọc khi các điều khoản chưa được thống nhất

Chỉ nên đặt cọc khi:

Giá thuê, giá bán đã được thống nhất;
Thời điểm giao nhà, thời hạn thuê rõ ràng;
Các điều kiện cơ bản của hợp đồng đã được hai bên đồng ý.

Việc đặt cọc khi chưa thống nhất nội dung dễ dẫn đến tranh chấp về sau.

Xem thêm: Tranh chấp khi tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở 2025 – Luật sư Gần Tôi

5.4. Giao tiền đặt cọc có chứng từ rõ ràng

Tiền đặt cọc nên:

Được chuyển khoản có ghi rõ nội dung;
Có biên nhận hoặc hợp đồng đặt cọc ký xác nhận.

Điều này giúp dễ dàng chứng minh giao dịch đặt cọc khi có tranh chấp.

6. Kết luận

Tranh chấp tiền đặt cọc khi thuê, mua bán nhà xảy ra phổ biến do thiếu hiểu biết pháp luật và thỏa thuận không chặt chẽ. Việc xác định bên nào chịu thiệt phụ thuộc chủ yếu vào lỗi vi phạm và nội dung thỏa thuận đặt cọc.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, các bên cần:

Thận trọng khi đặt cọc;
Kiểm tra kỹ pháp lý nhà ở;
Soạn thảo thỏa thuận đặt cọc rõ ràng;
Cân nhắc sự hỗ trợ của luật sư khi phát sinh tranh chấp.

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 7916 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luatsugantoi.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)

DỊCH VỤ LUẬT SƯ, LUẬT SƯ DÂN SỰ

Tranh chấp tiền đặt cọc khi thuê, mua bán nhà: Bên nào chịu thiệt? 2025