Luật sư Gần Tôi – Tranh chấp đất do lấn chiếm, xây dựng trái phép trên đất liền kề: Cách xử lý đúng luật

Luật sư Gần Tôi – Tranh chấp đất do lấn chiếm, xây dựng trái phép trên đất liền kề là một trong những dạng tranh chấp đất đai phổ biến nhất hiện nay. Tình trạng xây tường vượt ranh giới, lấn sang đất hàng xóm, xây nhà không đúng mốc giới… không chỉ ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất hợp pháp mà còn gây mâu thuẫn kéo dài, khó giải quyết nếu không xử lý đúng quy định pháp luật.

Tranh chấp đất do lấn chiếm, xây dựng trái phép trên đất liền kề là gì?

Luật sư Gần Tôi – Tranh chấp đất do lấn chiếm, xây dựng trái phép trên đất liền kề phát sinh khi một bên sử dụng đất hoặc xây dựng công trình vượt quá ranh giới thửa đất hợp pháp, xâm phạm đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân liền kề. Đây là dạng tranh chấp đất đai xảy ra rất phổ biến, đặc biệt tại khu dân cư đông đúc, khu đô thị, đất ở lâu năm chưa xác định rõ mốc giới.

Theo quy định pháp luật, lấn chiếm đất được hiểu là hành vi tự ý mở rộng diện tích sử dụng đất bằng cách dịch chuyển mốc giới, chiếm dụng phần đất không thuộc quyền sử dụng của mình. Hành vi này có thể diễn ra công khai hoặc âm thầm trong quá trình sử dụng đất, xây dựng nhà ở, công trình phụ trợ.

Xây dựng trái phép trên đất liền kề thường thể hiện qua các hành vi như:

• Xây tường rào, móng nhà, trụ cột, ban công vượt sang phần đất của thửa đất bên cạnh

• Lấn sang đất liền kề để xây nhà, nhà kho, mái che, công trình phụ

• Xây dựng không đúng ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bản đồ địa chính

• Tự ý chiếm dụng đất giáp ranh làm lối đi, sân chung hoặc hàng rào

Những hành vi lấn chiếm, xây dựng trái phép nêu trên đều xâm phạm trực tiếp đến quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác và là căn cứ pháp lý để phát sinh tranh chấp đất đai. Nếu không được phát hiện và xử lý kịp thời, tranh chấp có thể kéo dài, gây thiệt hại về tài sản, thời gian và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quan hệ láng giềng.

Xem thêm: Luật sư Gần Tôi – Tranh chấp tài sản khi ly hôn có yếu tố doanh nghiệp, cổ phần, vốn góp 2026

Nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp đất do lấn chiếm, xây dựng trái phép

Luật sư Gần Tôi cho biết – Tranh chấp đất do lấn chiếm, xây dựng trái phép trên đất liền kề không phát sinh ngẫu nhiên mà thường xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Việc nhận diện đúng nguyên nhân sẽ giúp người sử dụng đất chủ động phòng tránh và lựa chọn hướng giải quyết phù hợp.

1. Ranh giới đất không rõ ràng, chưa được cắm mốc chính xác

Nhiều thửa đất, đặc biệt là đất ở lâu năm, đất được sử dụng từ trước khi có bản đồ địa chính chính quy, không xác định rõ mốc ranh giới trên thực địa. Khi xây dựng nhà ở, tường rào hoặc công trình phụ, các bên dễ xảy ra nhầm lẫn, dẫn đến lấn sang đất liền kề mà không nhận thức đầy đủ.

2. Diện tích thực tế sử dụng không trùng khớp với sổ đỏ

Trường hợp số liệu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác với diện tích đo đạc thực tế là nguyên nhân phổ biến gây tranh chấp. Sự chênh lệch này có thể do:

• Sai số trong đo đạc cũ

• Quá trình sử dụng đất lâu dài bị thay đổi mốc giới

• Lấn chiếm đất diễn ra qua nhiều năm nhưng chưa bị phát hiện

3. Mua bán, chuyển nhượng đất bằng giấy tay

Luật sư Gần Tôi – Việc mua bán đất bằng giấy viết tay, không công chứng, không đăng ký sang tên theo quy định pháp luật khiến ranh giới đất không được xác lập rõ ràng về mặt pháp lý. Khi một trong các bên xây dựng công trình, tranh chấp rất dễ phát sinh do không có căn cứ pháp lý rõ ràng để xác định quyền sử dụng đất.

4. Xây dựng nhà ở không đo đạc, xác định mốc giới trước khi thi công

Nhiều trường hợp chủ đất tiến hành xây dựng nhà ở khi chưa đo đạc lại đất, không đối chiếu bản đồ địa chính hoặc không xin ý kiến cơ quan chuyên môn. Việc thi công vượt mốc giới, dù vô ý hay cố ý, đều có thể bị coi là hành vi lấn chiếm đất liền kề.

5. Cố tình lấn chiếm đất để mở rộng diện tích sử dụng

Trong một số trường hợp, tranh chấp phát sinh do hành vi cố ý lấn chiếm đất của hộ liền kề nhằm mở rộng diện tích đất ở, đất xây dựng hoặc tạo lợi thế khi sử dụng đất. Những hành vi này thường diễn ra âm thầm, kéo dài nhiều năm, đến khi bị phát hiện thì tranh chấp đã trở nên phức tạp.

Xem thêm: Luật sư Gần Tôi – Tranh chấp lao động phát sinh khi giải thể, chia tách, hợp nhất doanh nghiệp 2026

6. Mâu thuẫn cá nhân, quan hệ láng giềng không tốt

Mâu thuẫn kéo dài giữa các hộ gia đình liền kề cũng là nguyên nhân khiến tranh chấp đất đai trở nên gay gắt. Việc xây dựng công trình sát ranh giới, thay đổi hiện trạng đất có thể trở thành ngòi nổ cho tranh chấp lấn chiếm đất nếu các bên không có sự trao đổi, thống nhất trước.

Lấn chiếm đất, xây dựng trái phép trên đất liền kề có bị xử phạt không?

Hành vi lấn chiếm đất, xây dựng trái phép trên đất liền kề không chỉ làm phát sinh tranh chấp mà còn là hành vi vi phạm pháp luật. Tùy theo tính chất, mức độ và hậu quả, người vi phạm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc khắc phục hậu quả hoặc thậm chí phải bồi thường thiệt hại cho người bị xâm phạm quyền sử dụng đất.

1. Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi lấn chiếm đất

Theo quy định pháp luật đất đai, người có hành vi lấn chiếm đất của hộ liền kề có thể bị:

• Phạt tiền với mức phạt phụ thuộc vào diện tích đất lấn chiếm, loại đất và khu vực vi phạm

• Buộc trả lại diện tích đất đã lấn chiếm

• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm

Trong trường hợp lấn chiếm đất ở, đất xây dựng tại khu dân cư, mức xử phạt thường nghiêm khắc hơn so với đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng.

2. Xử phạt đối với hành vi xây dựng công trình trái phép

Nếu việc lấn chiếm đất đi kèm với hành vi xây dựng công trình không đúng quy định, người vi phạm còn có thể bị:

• Phạt tiền theo quy định pháp luật về xây dựng

• Buộc tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần công trình vi phạm

• Ngừng thi công xây dựng cho đến khi khắc phục xong vi phạm

Ngay cả trường hợp công trình đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể ra quyết định buộc tháo dỡ nếu xác định việc xây dựng là trái phép.

3. Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho chủ đất liền kề

Ngoài việc bị xử phạt, người lấn chiếm đất, xây dựng trái phép còn có thể phải:

• Bồi thường thiệt hại về tài sản

• Bồi thường thiệt hại do không sử dụng được đất

• Bồi thường chi phí khắc phục hậu quả cho bên bị xâm phạm

Việc bồi thường sẽ căn cứ vào mức độ thiệt hại thực tế và thỏa thuận của các bên hoặc phán quyết của Tòa án.

4. Trường hợp nào không bị xử phạt nhưng vẫn phát sinh tranh chấp?

Thực tế có những trường hợp:

• Việc lấn chiếm xảy ra từ rất lâu, trước khi có quy định pháp luật hiện hành

• Ranh giới đất không rõ ràng, không xác định được lỗi cụ thể của bên nào

Trong những trường hợp này, tranh chấp vẫn có thể được giải quyết thông qua hòa giải, đo đạc lại ranh giới hoặc phán quyết của Tòa án, dù không nhất thiết áp dụng xử phạt hành chính.

Cách giải quyết tranh chấp đất do lấn chiếm, xây dựng trái phép trên đất liền kề

Khi phát sinh tranh chấp đất do lấn chiếm, xây dựng trái phép trên đất liền kề, người sử dụng đất cần lựa chọn phương án giải quyết phù hợp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tùy từng trường hợp cụ thể, tranh chấp có thể được giải quyết theo các bước sau:

1. Thương lượng, thỏa thuận giữa các bên

Thương lượng là phương án được pháp luật khuyến khích áp dụng đầu tiên. Các bên có thể:

• Trao đổi trực tiếp về ranh giới đất đang tranh chấp

• Thống nhất việc trả lại phần đất bị lấn chiếm

• Thỏa thuận tháo dỡ công trình xây dựng trái phép hoặc bồi thường hợp lý

Ưu điểm của hình thức này là nhanh chóng, tiết kiệm chi phí và hạn chế mâu thuẫn kéo dài. Tuy nhiên, kết quả thương lượng chỉ có giá trị khi các bên tự nguyện thực hiện.

2. Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

Trường hợp thương lượng không thành, người có quyền lợi bị xâm phạm có thể:

• Nộp đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

• Cung cấp các giấy tờ như sổ đỏ, bản đồ địa chính, tài liệu đo đạc, hình ảnh hiện trạng đất

Hòa giải tại UBND cấp xã là bước quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Biên bản hòa giải là căn cứ pháp lý cần thiết trong nhiều trường hợp trước khi khởi kiện ra Tòa án.

3. Khi nào được khởi kiện tranh chấp đất do lấn chiếm?

Nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành hoặc một bên không thực hiện thỏa thuận, người bị lấn chiếm đất có quyền:

• Khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

• Yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất

• Yêu cầu buộc bên vi phạm tháo dỡ công trình xây dựng trái phép, trả lại đất

Tòa án sẽ căn cứ vào giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, kết quả đo đạc thực tế và chứng cứ liên quan để giải quyết tranh chấp.

4. Giải quyết tranh chấp bằng quyết định hành chính

Trong một số trường hợp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể:

• Lập biên bản vi phạm hành chính

• Ra quyết định xử phạt và buộc khắc phục hậu quả

• Buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép, trả lại đất bị lấn chiếm

Hình thức này thường được áp dụng khi hành vi vi phạm rõ ràng, có căn cứ pháp lý xác định cụ thể.

Hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị khi khởi kiện tranh chấp đất do lấn chiếm

Khi không thể giải quyết tranh chấp đất do lấn chiếm, xây dựng trái phép trên đất liền kề bằng thương lượng hoặc hòa giải, người bị xâm phạm quyền sử dụng đất có quyền khởi kiện tại Tòa án. Để quá trình giải quyết diễn ra thuận lợi, việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ là yếu tố rất quan trọng.

1. Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Đơn khởi kiện cần thể hiện rõ:

• Thông tin người khởi kiện và người bị kiện

• Vị trí thửa đất đang tranh chấp

• Nội dung tranh chấp (lấn chiếm diện tích, xây dựng trái phép…)

• Yêu cầu Tòa án giải quyết (xác định ranh giới đất, buộc trả lại đất, tháo dỡ công trình…)

Đơn khởi kiện phải được lập theo đúng hình thức và nộp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

2. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

Các giấy tờ quan trọng gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng)

• Giấy tờ về nguồn gốc đất theo quy định pháp luật

• Hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất (nếu có)

Đây là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để Tòa án xem xét quyền sử dụng đất hợp pháp của các bên.

3. Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã

Trong nhiều trường hợp, biên bản hòa giải không thành tại UBND xã/phường là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai. Biên bản này thể hiện quá trình giải quyết tranh chấp ở cơ sở và là tài liệu cần thiết trong hồ sơ khởi kiện.

4. Tài liệu, chứng cứ chứng minh hành vi lấn chiếm

Người khởi kiện nên thu thập:

• Hình ảnh, video hiện trạng đất và công trình vi phạm

• Biên bản đo đạc, trích lục bản đồ địa chính

• Văn bản xác nhận của cơ quan chuyên môn (nếu có)

Những chứng cứ này giúp Tòa án có cơ sở xác định hành vi lấn chiếm, xây dựng trái phép.

5. Giấy tờ nhân thân của người khởi kiện

Bao gồm:

• Căn cước công dân hoặc chứng minh nhân dân

• Sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận cư trú

Việc chuẩn bị đầy đủ giấy tờ nhân thân giúp tránh việc hồ sơ bị yêu cầu bổ sung, kéo dài thời gian giải quyết.

Cách phòng tránh tranh chấp đất do lấn chiếm, xây dựng trái phép trên đất liền kề

Thực tế cho thấy, nhiều tranh chấp đất đai hoàn toàn có thể phòng tránh được nếu người sử dụng đất chủ động thực hiện đúng các quy định pháp luật ngay từ đầu. Dưới đây là những biện pháp giúp hạn chế rủi ro phát sinh tranh chấp đất do lấn chiếm, xây dựng trái phép.

1. Xác định rõ ranh giới đất trước khi sử dụng và xây dựng

Trước khi xây dựng nhà ở, tường rào hoặc công trình phụ, người sử dụng đất nên:

• Đo đạc lại diện tích đất theo hồ sơ địa chính

• Cắm mốc ranh giới thửa đất trên thực địa

• Đối chiếu thông tin với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc xác định rõ ranh giới giúp tránh tình trạng xây dựng vượt mốc giới, lấn sang đất liền kề.

2. Thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý về đất đai

Người sử dụng đất cần:

• Hoàn thiện thủ tục cấp sổ đỏ, sổ hồng

• Sang tên khi mua bán, chuyển nhượng đất theo đúng quy định

• Không sử dụng đất mua bán bằng giấy tay kéo dài nhiều năm

Việc sử dụng đất hợp pháp, có đầy đủ giấy tờ sẽ là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.

3. Xin giấy phép xây dựng và xây dựng đúng nội dung được cấp phép

Khi xây dựng nhà ở, công trình, cần:

• Xin giấy phép xây dựng theo quy định

• Thi công đúng vị trí, diện tích, chiều cao, ranh giới được cấp phép

• Giám sát chặt chẽ quá trình thi công để tránh sai lệch mốc giới

Xây dựng đúng phép giúp hạn chế tối đa nguy cơ bị xử phạt và phát sinh tranh chấp với hộ liền kề.

4. Thỏa thuận rõ ràng với hộ liền kề trước khi xây dựng

Trước khi xây dựng sát ranh giới, nên:

• Trao đổi, thống nhất với hộ liền kề về ranh giới đất

• Lập biên bản thỏa thuận (nếu cần)

• Tránh xây dựng gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của bên cạnh

Sự minh bạch và thiện chí sẽ giúp duy trì quan hệ láng giềng tốt đẹp.

5. Chủ động nhờ luật sư tư vấn khi có dấu hiệu tranh chấp

Khi phát hiện dấu hiệu lấn chiếm đất hoặc tranh chấp ranh giới, người sử dụng đất nên:

• Nhờ luật sư tư vấn sớm để xác định quyền lợi hợp pháp

• Thu thập chứng cứ kịp thời

• Tránh tự ý xử lý gây mâu thuẫn nghiêm trọng hơn

Việc tư vấn pháp lý kịp thời sẽ giúp hạn chế thiệt hại và rút ngắn thời gian giải quyết tranh chấp.

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 7916 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luatsugantoi.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)