Luật sư Gần Tôi – Kinh doanh bất động sản cần những giấy phép gì? Hồ sơ và thủ tục 2026

Luật sư Gần Tôi – Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật. Việc thiếu hoặc không đúng giấy phép có thể khiến cá nhân, doanh nghiệp bị xử phạt hành chính, đình chỉ hoạt động, thậm chí phát sinh tranh chấp nghiêm trọng. Vậy kinh doanh bất động sản cần những giấy phép gì? Hồ sơ và thủ tục ra sao? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm rõ.

1. Kinh doanh bất động sản là gì?

Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư vốn nhằm thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản với mục đích sinh lợi, bao gồm: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hoặc cung cấp các dịch vụ liên quan như môi giới, sàn giao dịch, tư vấn bất động sản.

Theo quy định pháp luật, không phải mọi hoạt động mua bán nhà đất đều được xem là kinh doanh bất động sản. Chỉ khi cá nhân, tổ chức thực hiện các giao dịch này thường xuyên, có tổ chức và nhằm mục đích lợi nhuận thì mới thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Do đặc thù liên quan trực tiếp đến đất đai, tài sản có giá trị lớn và quyền lợi của nhiều chủ thể, hoạt động kinh doanh bất động sản phải đáp ứng những điều kiện pháp lý nghiêm ngặt, trong đó quan trọng nhất là giấy phép, hồ sơ và thủ tục kinh doanh theo quy định. Việc không tuân thủ đúng có thể dẫn đến bị xử phạt, đình chỉ hoạt động hoặc phát sinh tranh chấp pháp lý phức tạp.

2. Kinh doanh bất động sản cần những giấy phép gì?

Luật sư Gần Tôi – Một trong những điều kiện quan trọng nhất khi tham gia kinh doanh bất động sản là đáp ứng đầy đủ giấy phép và điều kiện pháp lý theo quy định. Tùy vào chủ thể và hình thức kinh doanh, cá nhân hoặc doanh nghiệp cần chuẩn bị các loại giấy phép sau:

2.1. Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Đối với doanh nghiệp, việc kinh doanh bất động sản bắt buộc phải:

• Thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật;

• Được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp;

• Đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản phù hợp với hoạt động thực tế.

Ngành nghề thường được đăng ký là: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê. Đây là điều kiện pháp lý nền tảng để doanh nghiệp được phép hoạt động.

2.2. Điều kiện về vốn và năng lực tài chính

Trong một số trường hợp, đặc biệt là khi đầu tư, kinh doanh dự án bất động sản, doanh nghiệp phải:

• Có vốn chủ sở hữu đáp ứng tỷ lệ theo quy định;

• Chứng minh năng lực tài chính thông qua báo cáo tài chính, cam kết tín dụng hoặc tài liệu hợp pháp khác.

Việc không đáp ứng điều kiện về vốn có thể khiến doanh nghiệp không đủ điều kiện triển khai dự án hoặc bị cơ quan có thẩm quyền từ chối chấp thuận đầu tư.

Xem thêm: Tranh chấp tài sản khi ly hôn có yếu tố doanh nghiệp, cổ phần, vốn góp 2026

2.3. Giấy phép và chứng chỉ đối với hoạt động môi giới bất động sản

Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, pháp luật yêu cầu:

• Cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

• Doanh nghiệp môi giới phải đảm bảo điều kiện về nhân sự có chứng chỉ theo quy định.

Trường hợp không có chứng chỉ mà vẫn hành nghề môi giới có thể bị xử phạt hành chính và buộc chấm dứt hoạt động.

2.4. Giấy tờ pháp lý của bất động sản đưa vào kinh doanh

Bất động sản được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, bao gồm:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;

• Không thuộc diện tranh chấp, kê biên, thu hồi;

• Trường hợp bất động sản hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện pháp luật riêng.

Đây là yếu tố quan trọng nhằm bảo đảm tính minh bạch và an toàn pháp lý cho các giao dịch bất động sản.

3. Hồ sơ kinh doanh bất động sản gồm những gì?

Để được phép kinh doanh bất động sản hợp pháp, cá nhân hoặc doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ pháp lý đầy đủ, phù hợp với loại hình và quy mô hoạt động. Việc thiếu hoặc sai hồ sơ có thể khiến thủ tục bị kéo dài hoặc bị cơ quan có thẩm quyền từ chối.

3.1. Hồ sơ đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Hồ sơ cơ bản bao gồm:

• Đơn đăng ký doanh nghiệp;

• Điều lệ công ty;

• Danh sách thành viên hoặc cổ đông (nếu có);

• Bản sao giấy tờ pháp lý của người đại diện theo pháp luật;

• Văn bản đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản;

• Hồ sơ chứng minh năng lực tài chính theo quy định.

Đây là bộ hồ sơ bắt buộc khi thành lập hoặc bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản.

3.2. Hồ sơ đối với hoạt động môi giới bất động sản

Trường hợp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, hồ sơ cần có thêm:

• Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của cá nhân trực tiếp hành nghề;

• Hợp đồng lao động hoặc quyết định bổ nhiệm đối với người có chứng chỉ;

• Hồ sơ đăng ký hoạt động của doanh nghiệp môi giới (nếu có).

Việc thiếu chứng chỉ hành nghề là lỗi vi phạm phổ biến, dễ bị xử phạt hành chính.

3.3. Hồ sơ pháp lý của bất động sản đưa vào kinh doanh

Đối với bất động sản được đưa vào kinh doanh, cần chuẩn bị:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;

• Hồ sơ pháp lý dự án (nếu là dự án đầu tư);

• Văn bản xác nhận đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh (đối với nhà ở hình thành trong tương lai);

• Các giấy tờ liên quan khác theo quy định pháp luật.

Đây là căn cứ pháp lý nhằm đảm bảo bất động sản được kinh doanh hợp pháp, minh bạch và đúng quy định.

4. Thủ tục đăng ký kinh doanh bất động sản chi tiết

Luật sư Gần Tôi – Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy phép và hồ sơ, cá nhân hoặc doanh nghiệp cần thực hiện thủ tục đăng ký kinh doanh bất động sản theo đúng trình tự pháp luật. Quy trình cơ bản gồm các bước sau:

Bước 1: Thành lập doanh nghiệp hoặc bổ sung ngành nghề kinh doanh

Trường hợp chưa có doanh nghiệp, cá nhân cần thực hiện thủ tục thành lập doanh nghiệp theo quy định.
Trường hợp doanh nghiệp đã tồn tại, cần tiến hành bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản vào giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Việc đăng ký đúng ngành nghề là điều kiện tiên quyết để được phép hoạt động hợp pháp.

Bước 2: Hoàn thiện các điều kiện pháp lý chuyên ngành

Doanh nghiệp cần đảm bảo:

• Đáp ứng điều kiện về vốn và năng lực tài chính (nếu thuộc trường hợp pháp luật yêu cầu);

• Có nhân sự đủ điều kiện, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (đối với hoạt động môi giới);

• Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý của bất động sản đưa vào kinh doanh.

Đây là bước quan trọng nhằm tránh rủi ro bị kiểm tra, xử phạt trong quá trình hoạt động.

Bước 3: Thực hiện các thủ tục liên quan đến dự án bất động sản (nếu có)

Đối với doanh nghiệp kinh doanh dự án bất động sản, cần thực hiện thêm:

• Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư;

• Thủ tục giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất;

• Thủ tục nghiệm thu, xác nhận đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh theo quy định.

Chỉ khi hoàn tất các thủ tục này, dự án mới được phép triển khai giao dịch.

Bước 4: Tổ chức hoạt động kinh doanh theo đúng quy định pháp luật

Sau khi hoàn thành đầy đủ thủ tục, doanh nghiệp được phép:

• Ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản;

• Thực hiện hoạt động môi giới, sàn giao dịch bất động sản;

• Triển khai các hoạt động kinh doanh khác trong phạm vi pháp luật cho phép.

Việc tuân thủ đúng trình tự thủ tục giúp doanh nghiệp hạn chế rủi ro pháp lý và tranh chấp phát sinh.

5. Những lưu ý quan trọng khi xin giấy phép kinh doanh bất động sản

Trong thực tế, nhiều cá nhân và doanh nghiệp dù đã đăng ký kinh doanh nhưng vẫn vi phạm pháp luật trong hoạt động bất động sản do chưa hiểu đúng hoặc chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện. Khi xin giấy phép kinh doanh bất động sản, cần đặc biệt lưu ý các vấn đề sau:

5.1. Không kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện pháp lý

Việc mua bán, cho thuê, môi giới bất động sản khi:

• Chưa đăng ký ngành nghề kinh doanh;

• Chưa có chứng chỉ hành nghề môi giới;

• Bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh
  đều có thể bị xử phạt hành chính, buộc dừng hoạt động hoặc hủy giao dịch.

5.2. Rà soát kỹ hồ sơ pháp lý của bất động sản

Trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh, cần kiểm tra:

• Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;

• Bất động sản có đang tranh chấp, bị kê biên hay thuộc diện thu hồi hay không;

• Điều kiện kinh doanh đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

Việc bỏ qua bước này là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp và rủi ro pháp lý kéo dài.

5.3. Tuân thủ đúng quy định về hợp đồng và giao dịch

Các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản phải:

• Lập thành văn bản theo mẫu hoặc nội dung pháp luật quy định;

• Được công chứng, chứng thực trong trường hợp bắt buộc;

• Thể hiện rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên.

Hợp đồng không đúng hình thức hoặc nội dung có thể bị tuyên vô hiệu, gây thiệt hại nghiêm trọng.

5.4. Cập nhật kịp thời các quy định pháp luật mới

Pháp luật về kinh doanh bất động sản thường xuyên được sửa đổi, bổ sung. Doanh nghiệp cần:

• Theo dõi các văn bản pháp luật mới;

• Điều chỉnh hoạt động kinh doanh cho phù hợp;

• Chủ động tham vấn luật sư hoặc chuyên gia pháp lý khi cần thiết.

Điều này giúp hạn chế tối đa rủi ro bị xử phạt và tranh chấp.

6. Kết luận

Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực có giá trị lớn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không tuân thủ đúng quy định. Việc nắm rõ kinh doanh bất động sản cần những giấy phép gì, hồ sơ và thủ tục chi tiết không chỉ giúp cá nhân, doanh nghiệp hoạt động đúng pháp luật mà còn hạn chế tranh chấp và thiệt hại trong quá trình kinh doanh.

Trước khi triển khai hoạt động, nhà đầu tư và doanh nghiệp nên chủ động rà soát điều kiện pháp lý, hoàn thiện hồ sơ cần thiết và tham vấn ý kiến của luật sư hoặc đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để đảm bảo an toàn và hiệu quả lâu dài.

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 7916 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luatsugantoi.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)