Luật sư Gần Tôi – Tranh chấp tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh 2026
Tranh chấp tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là gì?
Luật sư Gần Tôi – Tranh chấp tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là mâu thuẫn phát sinh giữa bên cho thuê và bên thuê liên quan đến việc hoàn trả, khấu trừ hoặc mất tiền đặt cọc trong quá trình giao kết, thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng thuê.
Trên thực tế, tiền đặt cọc thuê mặt bằng kinh doanh thường có giá trị lớn và được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ thanh toán, bảo quản tài sản và thời hạn thuê. Tuy nhiên, do hợp đồng soạn thảo sơ sài, không quy định rõ các trường hợp được hoàn hoặc mất cọc, tranh chấp dễ phát sinh khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc bàn giao mặt bằng.
Theo quy định của pháp luật dân sự, tiền đặt cọc chỉ bị mất khi bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Vì vậy, việc hiểu đúng bản chất pháp lý của tiền đặt cọc là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ thuê mặt bằng kinh doanh.
Quy định pháp luật về tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh
Luật sư Gần Tôi cho biết tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh được điều chỉnh chủ yếu bởi Bộ luật Dân sự 2015, đặc biệt là Điều 328 về đặt cọc.
Theo đó, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn nhất định để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong quan hệ thuê mặt bằng kinh doanh, tiền đặt cọc không phải là tiền thuê mà là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ.
Cụ thể, pháp luật quy định:
-
Nếu bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ (không ký hợp đồng, không thực hiện hợp đồng, tự ý chấm dứt trái thỏa thuận) thì bị mất tiền đặt cọc.
-
Nếu bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ (không cho thuê, lấy lại mặt bằng trái hợp đồng, đơn phương chấm dứt không có căn cứ) thì phải hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường một khoản tương đương, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Đối với hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh, các bên có quyền thỏa thuận cụ thể về số tiền đặt cọc, mục đích đặt cọc, điều kiện hoàn trả hoặc mất cọc. Tuy nhiên, thỏa thuận này không được trái quy định pháp luật và đạo đức xã hội.
👉 Trường hợp hợp đồng không quy định rõ về việc xử lý tiền đặt cọc, thì khi xảy ra tranh chấp, Tòa án sẽ căn cứ vào:
-
Quy định của Bộ luật Dân sự
-
Lỗi của từng bên
-
Mức độ vi phạm nghĩa vụ hợp đồng để xác định nghĩa vụ hoàn trả hoặc bồi thường tiền đặt cọc.
Xem thêm: Luật sư Gần Tôi – Kinh doanh bất động sản cần những giấy phép gì? Hồ sơ và thủ tục 2026
Các dạng tranh chấp tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh thường gặp
Luật sư Gần Tôi – Tranh chấp tiền đặt cọc thuê mặt bằng kinh doanh phát sinh dưới nhiều hình thức khác nhau, chủ yếu xuất phát từ việc chấm dứt hợp đồng, vi phạm nghĩa vụ hoặc hợp đồng không rõ ràng. Dưới đây là những dạng tranh chấp phổ biến nhất trên thực tế.
1. Chủ nhà không trả lại tiền đặt cọc khi hết hạn hợp đồng
Đây là tình huống xảy ra rất thường xuyên. Nhiều trường hợp người thuê:
-
Đã thanh toán đầy đủ tiền thuê
-
Không còn nợ điện, nước, chi phí dịch vụ
-
Đã bàn giao mặt bằng đúng hiện trạng
Tuy nhiên, chủ nhà vẫn giữ lại tiền đặt cọc với lý do chung chung như “mất giá trị khai thác”, “cần sửa chữa”, “chưa tìm được khách thuê mới”.
➡️ Trong trường hợp hợp đồng không quy định cụ thể các trường hợp được giữ tiền đặt cọc, việc chủ nhà không hoàn trả tiền cọc là không có căn cứ pháp luật.
2. Người thuê chấm dứt hợp đồng trước thời hạn có bị mất tiền đặt cọc không?
Việc người thuê chấm dứt hợp đồng trước thời hạn không đồng nghĩa chắc chắn bị mất tiền đặt cọc. Quyền lợi của người thuê phụ thuộc vào:
-
Nội dung thỏa thuận trong hợp đồng
-
Lý do chấm dứt hợp đồng
-
Mức độ vi phạm nghĩa vụ (nếu có)
Một số trường hợp người thuê không bị mất tiền đặt cọc, như:
-
Chủ nhà vi phạm nghĩa vụ cho thuê
-
Mặt bằng không đủ điều kiện pháp lý để kinh doanh
-
Có điều khoản cho phép chấm dứt hợp đồng và hoàn cọc
3. Tranh chấp tiền đặt cọc khi hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh bị vô hiệu
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh có thể bị tuyên vô hiệu nếu:
-
Người cho thuê không có quyền cho thuê
-
Mặt bằng thuộc diện tranh chấp, bị thu hồi
-
Mục đích thuê vi phạm quy định pháp luật
Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý là:
-
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
-
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường
➡️ Trong trường hợp này, người thuê có quyền yêu cầu trả lại toàn bộ tiền đặt cọc.
Xem thêm: Xử phạt hành chính và truy cứu trách nhiệm hình sự đối với hành vi bạo lực học đường
4. Tranh chấp do khấu trừ tiền đặt cọc sửa chữa, cải tạo mặt bằng
Nhiều chủ nhà tự ý:
-
Khấu trừ tiền đặt cọc để sửa chữa
-
Yêu cầu hoàn trả mặt bằng “nguyên trạng ban đầu” dù không có thỏa thuận
Theo pháp luật, việc khấu trừ tiền đặt cọc chỉ hợp pháp khi có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng hoặc có chứng cứ chứng minh thiệt hại do lỗi của người thuê gây ra.
Cách giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh
Khi tranh chấp tiền đặt cọc thuê mặt bằng kinh doanh xảy ra, các bên nên ưu tiên giải quyết theo trình tự phù hợp để tiết kiệm thời gian, chi phí và hạn chế rủi ro pháp lý.
1. Thương lượng, hòa giải giữa các bên
Thương lượng là phương thức nên được ưu tiên trước tiên. Các bên cần:
-
Đối chiếu hợp đồng thuê mặt bằng
-
Kiểm tra điều khoản đặt cọc
-
Xem xét biên bản bàn giao, hiện trạng tài sản
Việc thương lượng nên được lập thành văn bản làm việc, ghi rõ nội dung thống nhất hoặc không thống nhất để làm căn cứ nếu tranh chấp tiếp tục phát sinh.
2. Gửi văn bản yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc
Trong trường hợp không đạt được thỏa thuận, bên bị xâm phạm quyền lợi có thể:
-
Gửi văn bản yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc
-
Nêu rõ căn cứ pháp lý và thời hạn thanh toán
Đây là bước quan trọng nhằm:
-
Thể hiện thiện chí giải quyết
-
Làm chứng cứ chứng minh bên kia chậm hoặc không thực hiện nghĩa vụ
3. Khởi kiện tranh chấp tiền đặt cọc tại Tòa án
Khi thương lượng không thành, các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, thường là:
-
Tòa án nơi có mặt bằng cho thuê
-
Hoặc nơi cư trú của bị đơn (theo quy định tố tụng)
Nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án:
-
Buộc hoàn trả tiền đặt cọc
-
Bồi thường thiệt hại (nếu có)
-
Trả lãi do chậm thanh toán
⏳ Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.
4. Chứng cứ cần chuẩn bị khi khởi kiện
Để bảo vệ quyền lợi, bên khởi kiện cần chuẩn bị:
-
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh
-
Giấy biên nhận tiền đặt cọc
-
Biên bản bàn giao, hình ảnh hiện trạng
-
Tin nhắn, email, ghi âm làm việc (nếu hợp pháp)
-
Văn bản yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc
Kinh nghiệm tránh tranh chấp tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh
Để hạn chế tối đa rủi ro và tranh chấp tiền đặt cọc khi thuê mặt bằng kinh doanh, các bên cần lưu ý một số kinh nghiệm quan trọng sau:
1. Quy định rõ mục đích và phạm vi của tiền đặt cọc
Trong hợp đồng cần ghi rõ tiền đặt cọc dùng để:
-
Bảo đảm ký kết và thực hiện hợp đồng
-
Bảo đảm thanh toán tiền thuê
-
Bồi thường thiệt hại nếu vi phạm
Việc xác định rõ mục đích giúp tránh tình trạng hiểu sai bản chất tiền đặt cọc khi xảy ra tranh chấp.
2. Nêu cụ thể các trường hợp được hoàn và mất tiền đặt cọc
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh cần quy định chi tiết:
-
Trường hợp hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc
-
Trường hợp mất một phần hoặc toàn bộ tiền đặt cọc
-
Cách xử lý tiền đặt cọc khi chấm dứt hợp đồng trước hạn
➡️ Điều khoản càng cụ thể thì khả năng tranh chấp càng thấp.
3. Lập biên bản bàn giao mặt bằng chi tiết
Khi nhận và trả mặt bằng, các bên nên:
-
Lập biên bản bàn giao
-
Ghi rõ hiện trạng tài sản, trang thiết bị
-
Đính kèm hình ảnh, video (nếu có)
Đây là chứng cứ quan trọng để xác định trách nhiệm và xử lý tiền đặt cọc sau này.
4. Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của mặt bằng trước khi đặt cọc
Người thuê cần xác minh:
-
Người cho thuê có quyền cho thuê hay không
-
Mặt bằng có đủ điều kiện kinh doanh theo quy định
-
Có thuộc diện tranh chấp, quy hoạch, thu hồi không
Việc kiểm tra pháp lý giúp tránh rủi ro hợp đồng bị vô hiệu, dẫn đến tranh chấp tiền đặt cọc.
5. Công chứng hợp đồng thuê mặt bằng giá trị lớn
Đối với hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh có giá trị lớn hoặc thời hạn dài, các bên nên:
-
Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
-
Ghi nhận đầy đủ thỏa thuận về tiền đặt cọc
Điều này giúp tăng giá trị pháp lý và khả năng bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.
Kết luận
Tranh chấp tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là tranh chấp phổ biến nhưng hoàn toàn có thể phòng tránh nếu các bên hiểu đúng quy định pháp luật và soạn thảo hợp đồng chặt chẽ. Khi tranh chấp phát sinh, việc thu thập đầy đủ chứng cứ và lựa chọn phương án giải quyết phù hợp sẽ giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp một cách hiệu quả.
Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 7916 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luatsugantoi.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)
