LUẬT SƯ GẦN TÔI – HÀNG XÓM XÂY TƯỜNG LẤN SANG ĐẤT NHÀ MÌNH PHẢI LÀM GÌ? QUY ĐỊNH MỚI NĂM 2026

Mở đầu

Tranh chấp ranh giới đất giữa các hộ gia đình là một trong những tranh chấp khá phổ biến trong thực tế. Một tình huống thường gặp là khi hàng xóm xây nhà, xây tường rào hoặc công trình phụ thì phát hiện công trình đã xây dựng lấn sang phần đất mà gia đình mình đang quản lý, sử dụng. Có trường hợp phần diện tích bị lấn chỉ vài chục centimet nhưng kéo dài theo toàn bộ chiều dài thửa đất, dẫn đến diện tích bị chiếm thực tế không nhỏ.

Vấn đề đặt ra là hàng xóm xây tường lấn sang đất nhà mình phải làm gì? Có được tự tháo dỡ bức tường hay không? Có thể yêu cầu hàng xóm đập bỏ phần tường xây trên đất của mình không? Nếu hàng xóm không hợp tác thì có thể báo chính quyền địa phương hoặc khởi kiện Tòa án? Người có hành vi lấn đất có bị xử phạt hành chính hay phải bồi thường thiệt hại?

Đây không đơn thuần là vấn đề giữa hai người hàng xóm. Để giải quyết đúng pháp luật, trước hết phải xác định chính xác ranh giới quyền sử dụng đất, diện tích thực tế bị lấn, nguồn gốc đất và chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất của mỗi bên.

Vì vậy, nếu phát hiện hàng xóm xây tường lấn sang đất nhà mình, người sử dụng đất không nên tự ý đập phá công trình hoặc xảy ra xô xát. Cách an toàn hơn là thu thập chứng cứ, xác định ranh giới, yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm và thực hiện hòa giải, giải quyết tranh chấp theo đúng trình tự pháp luật.

1. Hàng xóm xây tường lấn sang đất nhà mình có vi phạm pháp luật không?

Về nguyên tắc, nếu một người tự ý xây tường, hàng rào hoặc công trình trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác mà không có căn cứ pháp luật cho phép thì hành vi này có thể được xác định là hành vi lấn đất, chiếm đất hoặc hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất của người khác.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa trường hợp thực sự lấn đất và trường hợp hai bên chỉ có sự sai lệch về nhận định ranh giới.

Ví dụ:

Ông A và ông B là hai hộ liền kề. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông A thể hiện chiều ngang thửa đất là 10 m. Ông B khi xây tường cho rằng ranh giới nằm cách mốc hiện trạng 30 cm và xây tường vào phần đất mà ông A cho rằng thuộc quyền sử dụng của mình.

Trong trường hợp này, chưa thể ngay lập tức kết luận ông B lấn đất. Hai bên cần đối chiếu hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận, bản đồ, mốc giới và kết quả đo đạc thực tế.

Nếu kết quả xác minh cho thấy bức tường thực sự nằm trên phần diện tích thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông A thì ông A có quyền yêu cầu ông B chấm dứt hành vi, tháo dỡ phần công trình vi phạm và trả lại phần đất bị lấn.

Cần xác định chính xác ranh giới trước khi kết luận có lấn đất

Đây là vấn đề rất quan trọng trong các tranh chấp đất đai.

Trên thực tế, nhiều người cho rằng cứ căn cứ vào hàng rào cũ, mép tường cũ hoặc đường đi lâu năm là có thể xác định ranh giới. Cách xác định này không phải lúc nào cũng chính xác.

Có thể xảy ra các trường hợp:

• Hàng rào cũ được xây sai vị trí;
• Mốc giới đã bị dịch chuyển;
• Bản đồ địa chính cũ có sai lệch;
• Diện tích thực tế khác với diện tích trên giấy chứng nhận;
• Các bên đã sử dụng đất theo hiện trạng trong thời gian dài;
• Hồ sơ địa chính qua các thời kỳ không thống nhất;
• Đất đã được tách thửa nhưng chưa xác định rõ mốc giới;
• Một bên có giấy tờ chuyển nhượng cũ thể hiện diện tích hoặc kích thước khác với giấy chứng nhận hiện tại.

Do đó, trước khi gửi đơn yêu cầu xử lý, người dân nên xác định càng chính xác càng tốt vị trí mà mình cho rằng hàng xóm đã lấn.

2. Căn cứ pháp lý nào bảo vệ quyền sử dụng đất khi hàng xóm lấn đất?

Một trong những căn cứ quan trọng là Luật Đất đai năm 2024.

Luật Đất đai năm 2024 quy định hệ thống quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó quyền sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước bảo hộ theo quy định pháp luật.

Đối với tranh chấp ranh giới, điều quan trọng không chỉ là chứng minh mình đang sử dụng đất mà còn phải chứng minh phạm vi quyền sử dụng đất của mình.

Người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường có lợi thế về chứng cứ, nhưng trong tranh chấp thực tế, Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền còn phải xem xét nhiều tài liệu khác tùy từng vụ việc.

Có thể bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ cấp giấy chứng nhận;
• Trích lục bản đồ địa chính;
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất;
• Biên bản xác định ranh giới, mốc giới;
• Tài liệu đo đạc;
• Giấy tờ về nguồn gốc đất;
• Chứng cứ về quá trình quản lý, sử dụng đất;
• Hình ảnh, video hiện trạng;
• Lời khai của người làm chứng;
• Các giấy tờ mua bán, tặng cho, thừa kế trước đây.

Đặc biệt, nếu tranh chấp liên quan đến ranh giới giữa hai thửa đất, kết quả đo đạc và xác định hiện trạng thực tế thường có ý nghĩa rất quan trọng.

3. Hàng xóm xây tường lấn đất thì có được tự ý đập tường không?

Đây là câu hỏi rất nhiều người quan tâm.

Câu trả lời là: không nên tự ý đập phá bức tường, ngay cả khi bạn cho rằng chắc chắn bức tường được xây trên đất của mình.

Việc tự ý dùng sức mạnh để phá dỡ tài sản của người khác có thể làm phát sinh một tranh chấp mới.

Ví dụ, bạn phát hiện hàng xóm xây tường lấn khoảng 20 cm sang đất của mình. Bạn yêu cầu họ tháo dỡ nhưng họ không đồng ý. Sau đó bạn tự thuê người phá bức tường.

Khi đó, người hàng xóm có thể cho rằng bạn đã tự ý làm hư hỏng tài sản của họ và yêu cầu bồi thường.

Trong trường hợp nghiêm trọng, tùy tính chất, mức độ thiệt hại và các tình tiết cụ thể, hành vi hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản còn có thể dẫn đến trách nhiệm pháp lý khác.

Do đó, phương án an toàn là:

Xác định ranh giới → lập chứng cứ → yêu cầu chấm dứt vi phạm → hòa giải → yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết → thi hành kết quả giải quyết.

Không nên lựa chọn phương án:

Cãi nhau → đập tường → xô xát → hai bên cùng bị xử lý.

4. Việc đầu tiên cần làm khi phát hiện hàng xóm xây tường lấn đất

Khi phát hiện công trình có dấu hiệu lấn sang đất nhà mình, người sử dụng đất nên thực hiện theo từng bước.

Bước 1: Giữ nguyên hiện trạng

Nếu công trình mới đang xây dựng, nên ghi nhận ngay hiện trạng.

Có thể:

• Chụp ảnh;
• Quay video;
• Ghi nhận thời gian;
• Chụp vị trí bức tường;
• Chụp các mốc giới;
• Chụp phần tiếp giáp giữa hai thửa đất;
• Ghi nhận quá trình xây dựng;
• Xác định người chứng kiến.

Nếu có thể, nên lưu lại hình ảnh trước và sau khi công trình được xây dựng.

Bước 2: Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất cần kiểm tra:

• Số thửa;
• Tờ bản đồ;
• Diện tích;
• Kích thước các cạnh;
• Sơ đồ thửa đất;
• Tứ cận;
• Các thông tin liên quan đến ranh giới.

Không nên chỉ nhìn vào diện tích tổng thể rồi kết luận hàng xóm lấn đất.

Bước 3: Đối chiếu hồ sơ địa chính

Trong trường hợp ranh giới không rõ, có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp hoặc xác nhận thông tin địa chính theo quy định.

Mục tiêu là xác định:

Ranh giới pháp lý của thửa đất nằm ở đâu?

Đây là câu hỏi quan trọng nhất.

Bước 4: Đo đạc thực tế

Nếu nghi ngờ hàng xóm lấn đất, có thể thực hiện đo đạc để xác định phần diện tích đang tranh chấp.

Ví dụ:

Theo giấy chứng nhận, thửa đất có chiều ngang 5 m. Tuy nhiên, đo đạc thực tế cho thấy phần đất mà gia đình đang quản lý chỉ còn khoảng 4,7 m vì bức tường hàng xóm đã nằm vào phần đất còn lại.

Kết quả đo đạc sẽ giúp làm rõ vấn đề.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng đo đạc thực tế phải được đối chiếu với hồ sơ pháp lý, không nên chỉ căn cứ vào một phép đo độc lập rồi tự kết luận quyền sử dụng đất.

5. Có nên yêu cầu hàng xóm tháo dỡ bức tường trước khi khởi kiện?

Có.

Trong thực tế, đây thường là phương án nên được ưu tiên.

Người bị lấn đất có thể trao đổi trực tiếp với hàng xóm và yêu cầu:

• Dừng thi công;
• Xác định lại ranh giới;
• Đo đạc lại;
• Tháo dỡ phần công trình nằm trên đất của mình;
• Trả lại phần đất đã lấn;
• Khôi phục hiện trạng;
• Bồi thường thiệt hại nếu có.

Nếu hai bên có thiện chí, có thể lập biên bản thỏa thuận về ranh giới.

Biên bản nên thể hiện rõ:

1. Thông tin của các bên;
2. Thông tin thửa đất;
3. Nguồn gốc đất;
4. Hiện trạng ranh giới;
5. Vị trí phần đất tranh chấp;
6. Kết quả đo đạc;
7. Ý kiến của từng bên;
8. Phương án xử lý;
9. Thời hạn tháo dỡ;
10. Trách nhiệm thực hiện;
11. Chữ ký của các bên.

Nếu thỏa thuận làm thay đổi hiện trạng ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất thì cần thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định.

Khoản 4 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp hòa giải thành làm thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên phải gửi văn bản đến cơ quan có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo quy định.

6. Nếu hàng xóm không chịu tháo dỡ tường thì phải làm gì?

Nếu hàng xóm không hợp tác, người bị lấn đất có thể tiến hành thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đây là bước rất quan trọng.

Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Hội đồng hòa giải có thể xem xét các tài liệu liên quan đến nguồn gốc, quá trình sử dụng và ranh giới đất.

Người dân nên chuẩn bị:

• Đơn yêu cầu hòa giải;
• Bản sao giấy chứng nhận;
• Căn cước công dân;
• Tài liệu về nguồn gốc đất;
• Hồ sơ địa chính nếu có;
• Hình ảnh bức tường;
• Video quá trình xây dựng;
• Kết quả đo đạc;
• Văn bản yêu cầu hàng xóm tháo dỡ;
• Các tài liệu, chứng cứ khác.

7. Hòa giải tại UBND cấp xã được thực hiện như thế nào?

Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai sau khi nhận được đơn yêu cầu.

Thành phần Hội đồng hòa giải có thể gồm:

• Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã;
• Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã;
• Công chức làm công tác địa chính;
• Người sinh sống lâu năm biết rõ nguồn gốc và quá trình sử dụng đất;
• Các cá nhân, tổ chức khác có thể được mời tùy trường hợp.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản.

Nếu hòa giải thành, các bên thực hiện theo nội dung đã thống nhất và các thủ tục pháp lý tiếp theo nếu có thay đổi ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất.

Nếu hòa giải không thành, biên bản hòa giải không thành là tài liệu quan trọng để thực hiện bước giải quyết tiếp theo theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.

8. Có Sổ đỏ thì hàng xóm lấn đất, có thể khởi kiện Tòa án không?

Có.

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp đất đai mà các bên hoặc một trong các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ được luật quy định, cũng như tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, thẩm quyền giải quyết thuộc Tòa án.

Do đó, trong trường hợp:

• Bạn có Giấy chứng nhận;
• Hàng xóm xây tường vào phần đất của bạn;
• Hai bên không thể tự thỏa thuận;
• Hòa giải tại UBND cấp xã không thành;

thì có thể xem xét khởi kiện để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

9. Khởi kiện hàng xóm lấn đất có thể yêu cầu những gì?

Tùy vụ việc, người khởi kiện có thể đưa ra các yêu cầu phù hợp.

Ví dụ:

Thứ nhất, yêu cầu xác định ranh giới quyền sử dụng đất.

Nếu hai bên tranh chấp vị trí ranh giới, Tòa án có thể xem xét hồ sơ đất đai, tài liệu đo đạc, chứng cứ về quá trình sử dụng đất và các tài liệu liên quan.

Thứ hai, yêu cầu trả lại phần đất bị lấn.

Nếu có căn cứ xác định hàng xóm đang sử dụng phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, có thể yêu cầu trả lại.

Thứ ba, yêu cầu tháo dỡ phần công trình xây dựng trên đất.

Nếu bức tường nằm trên phần đất phải trả lại, người khởi kiện có thể yêu cầu xử lý công trình theo phán quyết của Tòa án.

Thứ tư, yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ.

Ví dụ việc xây tường làm:

• Hư hỏng tài sản;
• Không thể sử dụng một phần đất;
• Phá hỏng cây trồng;
• Làm hư công trình;
• Gây thiệt hại thực tế khác.

Người yêu cầu bồi thường cần chứng minh thiệt hại và mối quan hệ giữa hành vi vi phạm với thiệt hại.

10. Hàng xóm xây tường lấn đất có bị phạt hành chính không?

Có thể.

Tuy nhiên, mức xử phạt cụ thể phải xác định theo hành vi vi phạm, diện tích, loại đất, khu vực, thời điểm vi phạm và các tình tiết liên quan.

Nghị định 123/2024/NĐ-CP là văn bản quan trọng về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Văn bản này có hiệu lực từ ngày 04/10/2024.

Đáng chú ý, trong năm 2026 Chính phủ đã ban hành Nghị định 281/2026/NĐ-CP ngày 13/7/2026, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 31/8/2026.

Vì vậy, khi tư vấn hoặc xử lý một vụ việc phát sinh trong năm 2026, không nên chỉ sử dụng mức phạt được trích từ các bài viết cũ mà cần kiểm tra văn bản đang có hiệu lực tại thời điểm hành vi vi phạm được xác định.

Quan trọng hơn, xử phạt hành chính không đồng nghĩa với việc tranh chấp quyền sử dụng đất tự động được giải quyết.

Ví dụ, cơ quan chức năng có thể xử phạt người có hành vi vi phạm, nhưng nếu hai bên vẫn tranh chấp về vị trí ranh giới thì vấn đề quyền sử dụng phần đất đó vẫn cần được giải quyết theo cơ chế tranh chấp đất đai.

11. Có được yêu cầu tháo dỡ toàn bộ bức tường không?

Không phải mọi trường hợp đều có thể yêu cầu tháo dỡ toàn bộ.

Cần xác định bức tường nằm ở đâu.

Trường hợp 1: Toàn bộ bức tường nằm trên đất của hàng xóm

Nếu bức tường nằm đúng ranh giới và không xâm phạm quyền sử dụng đất của bạn thì không có căn cứ chỉ vì bạn không thích bức tường mà yêu cầu tháo dỡ.

Trường hợp 2: Một phần bức tường lấn sang đất của bạn

Thông thường, vấn đề cần giải quyết là phần công trình vi phạm và phần diện tích đất bị lấn.

Trường hợp 3: Toàn bộ bức tường nằm trên đất của bạn

Nếu có căn cứ xác định quyền sử dụng đất thuộc về bạn thì việc hàng xóm xây dựng công trình trên đất của bạn có thể bị yêu cầu chấm dứt và xử lý hậu quả theo quy định.

Trường hợp 4: Hai bên chưa xác định được ranh giới

Không nên vội vàng yêu cầu tháo dỡ.

Trước tiên cần xác định ranh giới pháp lý bằng hồ sơ, tài liệu và đo đạc.

12. Nếu hàng xóm nói “tôi đã xây tường ở đây 20 năm rồi” thì sao?

Việc một người sử dụng hoặc xây dựng công trình tại một vị trí trong thời gian dài không đương nhiên đồng nghĩa với việc họ có quyền sử dụng hợp pháp đối với phần đất đó.

Tuy nhiên, thời gian quản lý, sử dụng đất là một tình tiết thực tế có thể được xem xét trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Ví dụ:

Gia đình A có giấy chứng nhận thể hiện thửa đất rộng 200 m². Gia đình B xây tường từ 20 năm trước và sử dụng một phần diện tích phía bên ngoài bức tường. Khi A yêu cầu trả lại đất, B cho rằng “tường đã tồn tại 20 năm”.

Trong tình huống này, cơ quan giải quyết cần xem xét:

• Nguồn gốc đất;
• Hồ sơ cấp giấy;
• Ranh giới các thửa;
• Quá trình sử dụng;
• Có hay không việc chuyển nhượng;
• Có hay không việc tặng cho;
• Có hay không thỏa thuận về ranh giới;
• Các bên có biết việc sử dụng phần đất đó hay không;
• Hồ sơ địa chính qua các thời kỳ;
• Các chứng cứ khác.

Do đó, không thể chỉ dựa vào câu “tôi đã xây tường 20 năm” để kết luận quyền sử dụng đất thuộc về người xây tường.

Xem thêm: Luật sư Gần tôi – Bên mua hay bên bán? Ai chịu thuế, phí khi mua bán nhà đất mới nhất 2026

Kết luận

Hàng xóm xây tường lấn sang đất nhà mình không chỉ ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất mà còn có thể làm phát sinh tranh chấp kéo dài nếu các bên không xác định đúng ranh giới và xử lý đúng quy định pháp luật. Khi phát hiện bức tường hoặc công trình của hàng xóm có dấu hiệu xây dựng trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình, người dân trước hết cần giữ nguyên hiện trạng, kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính và thực hiện đo đạc để xác định chính xác vị trí, diện tích đất bị lấn.

Nếu tranh chấp liên quan đến diện tích lớn, giấy tờ đất không thống nhất hoặc hàng xóm không hợp tác, việc tham khảo ý kiến luật sư trước khi thực hiện thủ tục hòa giải, khiếu nại hoặc khởi kiện sẽ giúp xác định đúng quyền lợi, chứng cứ và phương án giải quyết hiệu quả.

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh

📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 7916 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luatsugantoi.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)